היוון זכויות בנחלה מחייב תשלום מס רכישה

בני זוג ממושב נחלה ליד קריית גת רכשו בשנת 1997 את הזכויות במשק חקלאי. במסגרת העסקה שולמו לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) דמי הסכמה, וכן מס רכישה לרשות המסים. הזכויות שנרכשו הוגדרו כ"זכויות בר־רשות" בלבד – כלומר, זכות שימוש מוגבלת בנחלה ללא חוזה חכירה מהוון וללא אפשרות לבצע פעולות מהותיות כמו פיצול מגרשים, מכירה או בנייה נוספת.  כפי שהיה נהוג באותה עת.

בשנת 2018 ביקשו בני הזוג לשדרג את מעמדם מול רמ"י ולעבור לחוזה חכירה מהוון. לשם כך נדרשו לשלם לרמ"י סכום גבוה של כ־600 אלף שקלים.

לאחר ההצטרפות להחלטות החדשות והיוון הזכויות, דרשה גם רשות המסים "להנות" מהליך רכישת הזכויות והוציאה לבעלי הזכויות בנחלה דרישת תשלום של מס רכישה בסך כ־36 אלף ש"ח.

בני הזוג ערערו וטענו שמדובר בהסדרה בלבד של זכויות קיימות, ולכן אין לחייב אותם שוב במס רכישה.

ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בבאר שבע דחתה את טענותיהם.

נקבע כי ההסכם החדש איננו רק "עיגון" של הזכויות הישנות, אלא העניק להם זכויות שימוש חדשות ומשמעותיות במקרקעין, שלא היו בידיהם בעבר.

היוון הזכויות וקבלת הסכם חכירה ישיר מול רמ"י העניקה להם זכויות חדשות, בהן:

• אפשרות לפצל את המגרש מהנחלה.
• אפשרות לבנות יחידות מגורים נוספות.
• אפשרות להשכיר או למכור זכויות לצד ג'.

מאחר שחוק מיסוי מקרקעין מגדיר גם הענקת זכויות חדשות כרכישה – חלה עליהם חובת תשלום מס רכישה.

שימו לב, חובת הדיווח למיסוי מקרקעין חלה על בעל הזכויות בנחלה, כך שגם אם לא דיווחתם או שעורך הדין שלכם שכח לעשות זאת או לא יודע שיש חובת דיווח, רשות מקרקעי ישראל תעביר בסופו של יום את הדיווח למיסוי מקרקעין, ההצהרה תיקלט בחלוף חודשים או שנים ותקבלו דרישת תשלום, רק שאז אתם אלו שתישאו בקנסות וריביות על אי תשלום במועד.

 העקרון המשפטי שנקבע

הוועדה קבעה כי גם אם החוכרים החזיקו בזכויות מסוימות בעבר, שדרוג משמעותי של הזכויות נחשב כרכישה חדשה לכל דבר ועניין. העקרון הוא שכל הרחבה של זכויות השימוש והניצול של הקרקע מהווה רכישה חדשה החייבת במס רכישה.

מסקנות

פסק הדין מבהיר כי המציאות המשפטית השתנתה, ובעלי נחלות אינם יכולים להניח שכל שינוי בזכויותיהם יעבור ללא חבות מיסויית. כל שדרוג זכויות, גם אם נראה כהסדרה טכנית, עלול להיחשב כרכישה חדשה לעניין המיסוי.

המלצתנו לכל בעל נחלה השוקל שדרוג זכויות היא לקבל ייעוץ משפטי ומיסויי מקצועי לפני ביצוע הצעד, כדי להבין את מלוא ההשלכות הכלכליות והמשפטיות של ההחלטה.