איך לפצל נחלה?

האפשרות הנתנת כיום במסגרת ההחלטות החדשות של רשות מקרקעי ישראל, להפרדת מגרש מחלקת המגורים, יצרה מהפך בעולם המושבים ואיפשרה למעשה להפוך חלק מתוך הנחלה למשאב הניתן למימוש, תוך הותרת הזכויות בנחלה בעינן ויצירת מקור הכנסה או מקור נוסף לבעלי הזכויות לחלוקת נכסיהם בין צאצאיהם.

התנאי הבסיסי לפיצול יחידת דיור / מגרש מתוך חלקת המגורים הינו הצטרפות בעל הזכויות להסדר דבר אשר יאפשר חתימה על חוזה חכירה למגורים למגרש המופרד מהנחלה בצירוף זכויות הבניה.

ניתן להגיש תכנית לפיצול מגרש משטח חלקת המגורים לאישורו של המינהל גם לפני הצטרפותו של המתיישב להסדר, אולם המימוש של התכנית יעשה רק בכפוף להצטרפות להסדר.

הצטרפות להסדר:

בעל זכויות בנחלה או מי שמחזיק בנחלה בתנאי בר רשות במסגרת הסכם משבצת, רשאי להגיש בקשה למחלקה החקלאית ברשות מקרקעי ישראל, לפיה הינו מעוניין להצטרף להסדר החדש ולצרף את המסמכים הבאים:

• טופס בקשה חתום על ידי המתיישב והאגודה.
• תשריט חתום על ידי מודד ובו מסומנת חלקת המגורים בחלקה א'.
• נסח רישום זכויות מלשכת רישום המקרקעין.
• אישור מורשי חתימה מטעם האגודה.
• התחייבות האגודה לעמידה במכסת יחידות הדיור בהתאם לתמ"א 35.

תנאים לאישור הבקשה:

• רישום חלקה א' בספרי רשם המקרקעין.
• הסדרת כל השימושים הלא מוסדרים בנחלה.
• מגוריו של החוכר בנחלה.
• תשלום 3.75% מערך חלקת המגורים לבניה של 375 מ"ר.

 מספר הפיצולים האפשרי:

בשלב זה על פי החלטות רשות מקרקעי ישראל והיקף הבניה המותר לבניה בנחלות בעל הזכויות יוכל לבצע פיצול של שני מגרשים בלבד מתוך חלקת המגורים.

לאחר ביצוע פיצול  מגרש אחד מהנחלה בתשלום 33% + מע"מ ורק לאחר שתאושר תב"ע לשלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים, ניתן יהיה לבצע פיצול של מגרש שני מהנחלה (במקרים בהם תאושר תב"ע גם ליחידה רביעית  ניתן יהיה לפצל עוד מגרשים ובלבד שבנחלה תיוותר יחידה עיקרית אליה יוצמדו זכויות בניה מינימליות של 160 מ"ר ).

חישוב היקף הבניה המותר בנחלה והחובה להשאיר 160 מ"ר לנחלה העיקרית והחובה להקצות 160 מ"ר למגרש החדש, תצמצם את האפשרות לביצועם של יותר משני  פיצולים.

כמה עולה הפיצול?

על מנת לדעת אם הליך הפיצול כדאי לכם כלכלית? והאם יש הצדקה להיכנס לתהליך הפרדת מגרש משטח הנחלה, השאלה המרכזית אותה יש לבדוק הינה כמה עולה פרצלציה?

ראשית, יש לשלם לרשות מקרקעי ישראל תשלום 3.75% משווי חלקת המגורים של הנחלה, דבר שיאפשר את ביצוע פיצולו של מגרש מתוך חלקת המגורים.

התשלומים העיקריים הינם:

• היוון לרמ"י - התשלום עבור דמי ההיוון של המגרש לרמ"י הינו 29.25% משווי המגרש, כאשר באזורי עדיפות לאומית  וקו עימות תינתנה הפחתות.

• היטל השבחה - התשלום שישולם לוועדה המקומית לתכנון ובניה על השבחת זכויות הבניה.

• מס רכישה -  רשויות המס רואות את הפרדת המגרש ורישומו על שמו של צד ג' כעסקה לרכישת זכויות במקרקעין ולכן היא תחוייב בתשלום מס רכישה (כאשר בעל הזכויות בנחלה הינו בר רשות ולא חוכר לדורות).

במסגרת פעילות המשרד, ניתן על ידנו ליווי וייצוג משפטי מקיף, לצורך בדיקת כדאיות הליך הפיצול, עריכת אומדנים לעלויות הפיצול, הגשת התוכניות והבקשות לרשות מקרקעי ישראל, טיפול בקידום ההליכים, עד להשלמת ההליכים ורישום החלקה החדשה על שמו של הרוכש.