ההשלכות של תיקון 5 לתמ"א 35 על המגזר החקלאי

המועצה הארצית לתכנון ולבנייה אישרה לאחרונה ממש את תיקון 5 לתמ"א 35, תיקון אשר מאפשר הרחבת שטחי הבנייה במרחב הכפרי באמצעות תוספת יחידות דיור בנחלות וביישובים הכפריים. 

מטרת התיקון היא להגדיל את היצע הדיור ולספק מענה לביקוש ההולך וגובר למגורים.

התיקון מבטל את מגבלת "לוח 2", שהגבילה במשך כ-20 שנה את מספר יחידות הדיור ביישובים הכפריים, ומחליף אותה בשיטת תכנון המבוססת על צפיפות אוכלוסייה ומאפייני כל יישוב.

המהלך יאפשר ליישובים להתפתח, לקלוט משפחות צעירות ולחזק את ההתיישבות הכפרית והוא משתלב במגמת הרחבת אפשרויות הבנייה בנחלות, אך מימושו מחייב קידום תוכניות מפורטות ואישורי תכנון.

אומנם מדובר במהלך חיובי שיאפשר למשפחות במושבים להוסיף יחידות דיור עבור בני המשפחה, יסייע בהתחדשות ההתיישבות הכפרית ויתרום לחיזוק הכלכלה המקומית. כמו כן, הגדלת מספר יחידות הדיור תאפשר לדור הצעיר להמשיך להתגורר במושב ותסייע בפתרון חלקי של מצוקת הדיור בישראל.

אולם לתיקון עשויות להיות השלכות מרחיקות לכת שכן מתן אפשרות לבניית מספר רב יותר של יחידות דיור בנחלה עלול לשנות את אופייה של הנחלה החקלאית ולהפוך אותה בהדרגה לנכס נדל"ני בעיקרו, במקום יחידת ייצור חקלאית.

כבר כיום קיימים פערים משמעותיים בין שווי נחלות במרכז הארץ לבין נחלות בפריפריה. הגדלת זכויות הבנייה צפויה להעצים פערים אלה ולהעלות עוד יותר את מחירי הנחלות באזורי הביקוש, כך שהיכולת של חקלאים צעירים לרכוש נחלה תקטן עוד יותר.

התיקון למעשה יסלול את הדרך של מושבים רבים בעיקר באזור המרכז להפוך להיות עוד שכונות מגורים צמודי קרקע בדיוק כמו בעיר.

נקודה נוספת שמועלית כנגד תוצאותיו של התיקון, היא הפגיעה האפשרית במרקם החברתי של המושבים. 

כאשר בכל נחלה ניתן יהיה להקים מספר יחידות דיור נוספות, צפויה עלייה משמעותית בצפיפות האוכלוסייה, בעומסי התנועה ובדרישות לתשתיות ציבוריות כגון כבישים, ביוב, מים, חינוך ושירותים קהילתיים. ללא תכנון מתאים, שינוי זה עלול לפגוע באיכות החיים ובאופיו הייחודי של היישוב הכפרי.

אומנם בהסתכלות כלכלית תוצאות התיקון יביאו להגדלת זכויות הבנייה וסביר להניח שהיא גם עשויה להוביל לעלייה בערך הקרקע ולהניב לבעלי הנחלות רווח כלכלי אך יחד עם זאת, הדבר יביא ליצירת מחלוקות חדשות בין בני משפחה בנושאי ירושה, חלוקת זכויות ומינוי בן ממשיך. ככל שערך הזכויות יעלה, כך יגדל גם הפוטנציאל לסכסוכים משפטיים סביב הבעלות וההורשה של הנחלה.

הרחבת הבינוי במרחב הכפרי עלולה להביא, לאורך זמן, לפגיעה במשאב הקרקע החקלאית ולהחלשת ייעודה המקורי של ההתיישבות החקלאית.

בסיכומם של דברים, התיקון מציב דילמה מורכבת:

מצד אחד הוא עשוי להקל על מצוקת הדיור ולאפשר פיתוח והתחדשות במושבים עם רווח יזמי נאה אך מצד שני הוא עלול לשנות באופן בלתי הפיך את אופיין של הנחלות ושל ההתיישבות הכפרית, להגביר את ערכן הנדל"ני, להחריף סכסוכים משפחתיים וליצור עומסים על התשתיות.

אנו סבורים כי יש לשמור על האיזון בין צורכי הפיתוח לבין הערכים החקלאיים והקהילתיים של המרחב הכפרי על מנת שלא ייצא שכרנו בהפסדנו.