פורום מושבים ונחלות

שלום רב
הסבתא נתנה במתנה בהעברה ללא תמורה לנכדה משק לפני כעשר שנים ,הנכדה שילמה מס רכישה אך לא העבירה על שמה במינהל והגישה תוכנית לבניה בית שלישי בנחלה אך על שם בעל המשק (הסבתא) , התוכניות עברו ועדה מקומית ועדיין לא נכנסו למינהל , הסבתא הלכה לעולמה השבוע , האם יהיה אפשר להגיש התוכניות ולבנות? או לחלופין לעשות את העברת הזכויות על שם הנכדה במינהל (הטפסים כבר חתומים מלפני שנה אך לא הוגשו)ולהגיש התוכניות הנ"ל אבל על שם הנכדה?
אודה לתשובתך
אבי

את השלמת העברת הזכויות במינהל מקרקעי ישראל ניתן לבצע באמצעות יפוי כח בלתי חוזר שניתן לעו"ד שביצע את העסקה.
המשך הגשת תוכניות הבניה ידרוש את הסכמת ואישור בעל הזכויות, כך שאם יש בידכם יפוי כח ניתן יהיה להשתמש בו ואם התוכניות כבר הוגשו ותידרש חתימת בעל הזכויות תצטרכו לחכות להשלמת העברת הזכויות ע"ש הנכדה

תודה על התשובה , התוכניות עדיין לא הוגשו למינהל ,ויפוי כח אנחנו לא יודעים אם יש ,השאלה היא האם יאשרו לנו לבנות בית שלישי לאחר שנעביר את הזכויות ע״ש הנכדה ?

לא בטוח שיאשרו את בניית הבית השלישי.

מה בדבר רצף דורי זה לא יתקע את התהליך?

ברשרתי נחלה במושב ועליה בנוי ביתי בגודל 165 מרכמה מבני מגורים אני רשאי לבנות בנחלה ובאיזה גודל

אבי ואחיו ירשו משק מההורים
אבי בעל משק וקנה את החלק מאחיו.
לפי החוק אין אדם יכול להחזיק שני משקים ולכן המשק נשאר על שם ההורים
האם יש דרך להעביר לי את המשק. בצורה חוקית?

העובדה שהמשק אינו יכול להירשם על שמו של אביך בשל החלטות רשות מקרקעי ישראל, אינה מונעת את העברת הזכויות בו ממנו אליך. ניתן להעביר הזכויות מאביך אליך באמצעות העברה ללא תמורה, מכירה או הורשה.

האם המושב יכול לתת עדיפות לבני המקום על פני מועמדים מבחוץ בענין הקצאת מגרשים בהרחבה

כל עוד המדובר בהקצאה של מגרשים אשר רשות מקרקעי ישראל מאשרת אותם, יכול המושב לתת עדיפות לבני המקום על פני נקלטים חיצוניים המדובר בקרקע שגם למושב יש בה חלק והחלטותיו בעניין בעלות משמעות ומחייבות.
יחד עם זאת, כיום מחייבת רשות מקרקעי ישראל להוציא למכרז חיצוני ולשיווק אחוז מסוים של המגרשים כך שתתאפשר גם קליטת רוכשים מחוץ למושב.

שלום, ברשותנו חצי דונם חקלאי במועצה אזורית זכרון יעקב. הקרקע רשומה על שמנו בטאבו. האם ניתן להקים בה בית בד ולגור בה בקראוון עם מיכל מים (בלי להתחבר לתשתיות) לצורך שמירה וטיפול בבית הבד? האם לדעתך יש סיכוי שייאושר דבר כזה?

אם המדובר בקרקע חקלאית ההיתר הקיים הוא רק לצורך גידולים חקלאיים, הקמת בית בד משנה את האופי של השימוש למסחרי ולכן יהיה צורך בשינוי ייעוד של הקרקע או קבלת היתר לשימוש חורג. הקמת מקום מגורים בוודאי לא יאושר גם אם המדובר לצורך שמירה על הבנוי והנטוע על הקרקע.
תוכלו לבדוק בוועדה המקומית לתכנון ובניה מה הייעודים המותרים בקרקע.

אני גר בנחלה בבית ההורים אבי בעל הנחלה נפטר ולא השאיר צוואה
בשל מחלוקת עם אחד האחים על גובה הפיצוי ניראה שנגיע לבית משפט
האם נכון שבמסגרת החלוקה יהיה עליי לשלם דמיי הסכמה למנהל
או שאני עדין נהנה מהפטור בגלל שבעל הנחלה היה אבי

אודה לך אם תוכל לפרט אלו מיסים אמורים לשלם

תודה מראש

במסגרת העברת זכויות שתעשה בין היורשים קיים פטור מתשלום דמי הסכמה לרשות מקרקעי ישראל.
יתר המיסים יחולו על הכספים שיועברו בין היורשים במסגרת העברת הזכויות לאחד מהם.

שלום רב,
סבי ז"ל הוריש לי את הזכויות על משק חקלאי בצפון בשל סיבות משפחתיות. אימי עדיין מתגוררת במשק בביתה עד מאה ועשרים. אימי לא משלמת ארנונה על ביתה (הבית השני במשק) ונצבר לחובתה חוב גדול מאוד. את הארנונה על המשק הכולל את בית סבי ז"ל היא כן משלמת. האם כשיעברו הזכויות לטובתי על המשק עם מימוש הצוואה אהיה מחוייב לשלם גם את חוב הארנונה שלה?

תודה.

בעת העברת הזכויות תתנה הרשות את העברת הזכויות אלייך בתשלום כל חובות המשק, כך שגם אם אמך היא זו שיצרה את החובות זה ממש לא משנה לרשות הם מכירים את בעלי הזכויות או את מי שאליו מועברות הזכויות.

שלום עו"ד גלעד
כיצד משכנעים בעל נחל שערכה הוא לפי חוות דעת שמאי שנערכת סמוך למכירה וערכה הריאלי הוא בהתאם למחיר המוצע על ידי הקונים כמובן שהמחיר צריך להיות די קרוב להערכת השמאי.

ולא לפי ערך הנחלות בשרון ששם ערכם גדול פי 5 משאר הישובים בארץ ואפשר להגיד הכי גבוה בארץ. כל ההסברים עלו בתוהו ,ואין דרך לשכנעו

אם יש נכונות להקשיב ורצון אמיתי להגיע להסכמה בין הצדדים, ניתן להראות לאח במסגרת פגישת ייעוץ כי כך נוהגים גם במקרים אחרים וכי הגעה למחיר ראלי של הנחלה נעשית ע"י שכלול של חוות דעת שמאי ומחיר השוק סמוך למועד בו מבקשים לממש את הזכויות.

שלום.אבי ואימי ערכו צוואה עוד בחיים, אמא נפטרה ואבא שיבדל לחיים ארוכים. תוכן הצוואה מבקשים להוריש את המשק לארבעת האחים מתוך השישה. עפ הערכת שמאי יפצה אחד האחים את השלושה וירשם (רק אחרי 120) כבן ממשיך.
א- האם יוכלו שני האחים שאינם נכללים בצוואה לערער על החלטת ההורים בכתיבת הצוואה?
ב- האם בבוא היום כשנחליט בנינו מי יקח את המשק ויפצה את שאר האחים נחוייב במס כל שהוא?
ג- האם העברת המשק לאחד האחים (לאחר פטירתו של אבא) כמתנה (ללא תשלום) או פיצוי כל שהוא יחויב המיסים .

תודה על תשובתך מראש.

א. כן
ב. כן
ג. כן

שלום רב
אח מתגורר בבית במשק ההורים . משפץ , בונה , מוסיף, מוריד ..במידה ובצוואה המשק מחולק בין שאר האחים שווה בשווה . האם יהיה קושי להוציאו בבוא הזמן רק בהסתמך וגר במשק במשך 30 שנה ויותר ?

כן, יהיה קושי מכיוון שההורים התירו לו במשך שנים רבות לפעול בביתם והקנו לו זכויות שבעתיד יוכל הוא להסתמך עליהן למרות הצוואה הקיימת.
כבר בחייהם של ההורים יש להבהיר כי ההרשאה שניתנת לאח בביתם הינה זמנית ומוגבלת וזאת עושים בין היתר באמצעות הסכם שמבהיר את הדברים.

שלום
קראתי כאן מספר תשובות שלכם בנושא פיצול נחלה על כך שעל הפיצול יש לשלם דמי היוון (33%) ודמי השבחה.
מדוע יש לשלם דמי השבחה? הרי המגרש מפוצל מהנחלה עם זכויות בניה עפ"י התב"ע הקיימת.
ושאלה קונקרטית בעניין - אנו נמצאים בתהליך של בניית בית בנחלה, ומתכוונים לפצל את המגרש עבור אחד הילדים (ללא תמורה). האם אנו עושים נכון כאשר אנו מקדמים תב"ע לחלוקה ובמקביל מקדמים היתר בניה עוד בטרם נכנסנו להסדר 1155? האם לאחר בניית הבית ואישור התב"ע נצטרך לשלם אגרות ומיסים כל עוד הנחלה עוד לא פוצלה (אך בוצעה תב"ע לחלוקה)?
תודה

היטל השבחה מוטל כאשר יש שוני בזכויות הקיימות במקרקעין, לדוגמא כאשר מאושרת תוכנית שמאפשרת הגדלת מס'' יחידות הדיור או הרחבת זכויות בניה, חלה חובת תשלום זה.
תשלום דמי ההיוון בשיעור 33% הינו תשלום המשולם לרשות מקרקעי ישראל על כך ששונה הייעוד של הקרקע והוא מאפשר את רכישת זכויות המגורים בו בעוד תשלום היטל ההשבחה מיועד לרשות המקומית.
הכנת תוכניות והגשתם לאישור אינה סותרת את האפשרות בעתיד לפצל את החלקה, דרישת התשלום תישלח אליכם במועד בו ייושמו ההחלטות החדשות.

שלום רב,
ההורים של בעלי העבירו את המשק על שמו של בעלי בתמורה שבעלי ידאג לכל מחסורם עד יום מותם. הכל נעשה בהליך תקין בבתי משפט. היום המשק רשום על שמו של בעלי. אנחנו רגע לפני שאנחנו מתחילים לבנות, קבלנו את כל האישורים וההיתרים לבניית בית, אבל אז התפרצה אצל אבא של בעלי מחלת נפש מאובחנת. פתאום הוא דורש ששני הבתים שיש במשק ירשמו על שם שני האחים הנוספים של בעלי וינתנו להם, בעלי לא מוכן לכך ולא מוכן לפיצול נחלה. האם יש אפשרות כזו שאבא של בעלי ידרוש בחזרה את המשק? האם יש לו דרך חזרה לקבלה בחזרה של המשק? האם זה נכון שאבא של בעלי יכול לדרוש בהפעלת כוח על בעלי חזרה בו מכל מה שקיבל?

העברת זכויות במתנה לאחר שכבר נרשמו הזכויות על שמו של מקבל המתנה קשה מאוד לביטול.
כמובן שהחוק מאפשר ביטול גם של מתנה כאשר קיים יש זיוף או מתגלה כי העברת הזכויות נעשתה ללא רצון של מעניק המתנה או כשלא היתה לו כשירות משפטית וכד''.
מכיוון שלאבא של בעלך כבר היתה בעיה רפואית בעבר, צריך לבדוק את המקרה שתיארת בצורה יותר מקיפה. אני מציע שתפני לקבלת ייעוץ משפטי על מנת לדעת מה בדיוק היו הפרטים של המקרה הרלבנטי שלכם.

מכיוון שאנחנו גרים רחוק מתל אביב, האם יש אפשרות להתייעצות טלפונית?

אין שום בעיה לקיים התייעצות טלפונית.

א.נ.,
הנדון: שאלה בענין חברות באגודה החקלאית

מדובר בבת חוזרת שעברה הליכי קליטה, חתמה בר-רשות על נחלה מול הסוכנות. בגיל 26 התקבלה כחברה באגודה בשל היותה בעלה נחלה.

לימים החליטה להעביר את הנחלה לאחיה, בסוכנות.... המצב היום: הבת אינה בעלת נחלה (בית+משק), אך שמה רשום בספר החברים של האגודה.

האם הבת יכולה להיות חברת אגודה ללא נחלה? מאחר והנחלה רשומה על שם אחיה?
האם ייתכן חברות באגודה ללא בר-רשות על הנחלה?

אחד התנאים לחברות באגודה הינה היותך מחזיק בזכויות כבעל נחלה.
בדרך כלל, לא יתאפשר למי שאינו בעל זכויות בנחלה להיות חבר אגודה.

שלום רב עו"ד שרגא
מקריאה באינטרנט הבנתי כי על מנת לבצע פיצול נחלה יש לשלם כ33% מערך הקרקע המפוצלת. האם התשלום והפיצול מבטיח לי בעלות בטאבו על הקרקע? האם הורי יוכלו למכור את יתרת הנחלה הלא מפוצלת? והאם יש תשלומים נוספים לרמ"י בנוגע לפיצול, כגון דמי הסכמה, דמי רכישה וכו?והיכן אוכל לקבל הערכת שווי עבור המשק של הוריי?
בתודה מראש

עלויות הפיצול הינן תשלום דמי ההיוון ותשלום היטל השבחה.
בסוף הליך הפיצול יירשמו הזכויות במגרש בטאבו ובמינהל בהסכם חכירה ארוך טווח.
הערכת שווי תוכל לקבל משמאי העוסק בתחום (יש רשימת שמאים במשרדנו אותה תוכל לקבל).

שלום רב,
אני גר במשק במושב בצפון, לפני מספר חודשים השכן שלי מכר את המשק שלו וכעת הרוכש מתכנן להרוס את הבית הישן ולבנות במקומו בית חדש.

למיטב הבנתי, השכן החדש מתכנן לבנות גדר (חומה) בינו לביני,
לכן ברשותי מספר שאלות:
א. האם הוא יכול לבנות את הגדר על קו הגבול כאשר חלק מה גדר "יפלוש" לתוך השטח שלי ללא הסכמתי מראש ?
ב. במידה והגדר תיבנה אך ורק מקו הגבול לכוון השטח שלו. האם יש באפשרותי לעשות משהו בנידון ?
ג. מה לגבי השתתפות בעלויות ? האם השכן יכול לטעון (הן ע"פ סעיף א או ע"פ סעיף ב) כי עלי להשתתף בעלויות ? הרי בניית הגדר בכלל לא נעשית על פי רצוני אלא רצונו שלו. לדעתי המצב הקיים כיום(גדר פשוטה מתיל) הוא מצויין.

ישנה חשיבות האם היתה בעבר קיימת גדר הפרדה בין הנחלות.
כאשר לא היתה קיימת גדר, יכול הצד המעוניין בבניה להקים את הגדר בשטח שלו ללא יכולת לחייב את השכן לשאת במחצית העלויות של בניית הגדר.

תודה,
נתון חדש שהתברר היום - השכן מתכנן לבצע הגבהה לכל שטח החצר שלו בגובה של 1 מטר.
למיטב הבנתי, למעשה לא מדובר בגדר הפרדה אלא בקיר תומך, כאשר מהצד שלי יהיה בגובה של מטר ואילו מהצד של השכן יהיה מספר ס"מ בודדים.

האם קיימת מגבלה חוקית לגובה ההגבהה הניתנת לביצוע בין שכנים (כלומר להפרש גבהים בין החצרות)?
הרי מתעוררת כאן בעיה של ניקוז מי גשמים, בטיחות מהצד שלי וכו''.


תודה מראש.

בוודאי שקיימת הבחנה בין הקמת חומת הפרדה בין החלקות לבין הקמת קיר תמך שתפקידו לבצע הגבהה של הקרקע בין 2 החלקות.
לא ניתן למנוע הקמת קיר, אבל הקמת קיר תמיכה שמיועד להגבהת הקרקע צריך להיות מותאם לתב"ע ולא לפגוע בנוף ובאוויר של השכן וכד''.

בחדרון של האופניים דייר מאפסן (לא נוסע איתם) וקשר לרצפה באמצע החדרון אופניים, ביקשתי ממנו פעמיים לתלות אותם על ה וו בפינה, אמר שיעשה ולא עשה, פניתי גם לבעל הדירה שלו ולועד הבית ולא תלה.
יש לו מנעול של 20 שקל ואופניים ששוות 200 שקל. האם אני יכול לחתוך את המנעול ולתלות את האופניים?
תודה

אינך יכול לעשות דין לעצמך ולחתוך את הכבל שקושר את האופניים. אם הדבר היה נעשה בשטח חלקת המגורים שלך בנחלה בו קיימת לך בעלות היית יכול לפעול למניעת הסגת הגבול בתוך 30 יום אבל כל עוד זה אינו שטח הנחלה שלך הדבר אסור.

לפניי כמה שנים אחותי התגרשה מבעלה
בשנה וחצי הם חזרו לחיות ביחד
לפניי כמה חודשים הגרוש הלך לעולמו
בלי להשאיר מסמך מסודר
לעיניין הבן שגר בנחלה מבקש להרשם ולפצות את האחים שלו(בגדול לא לפי חלוקה שווה) וזאת שלפי טענתו שלפי דין תורה החלק שלו גדול מהשאר
כל עוד נראה שהילדים יסתדרו בלי מאבקים לא היה לה עינין לדרוש את זכותה
היום בשל המחלוקות שנוצרו החליטה לדרוש את זכותה כידועה בציבור
האם זה מהלך חכם מבחינתה
באם יש תנאים מיוחדים או דרישה מיוחדת מבחינת החוק
בגדול כל הסביבה הקרובה ידעה שהם חזרו לחיות ביחד ורוב הילדים יתמכו ויגבו את האם(חוץ מהילד שגר בנחלה?)

בתי המשפט והחוק מתייחס לידועה בציבור כבת זוג רשמית לעניין ירושה ולכן במידה וניתן יהיה להראות כי אכן היא היתה ידועה בציבור תוכל היא לטעון לקבלת הזכויות בנחלה.

אבי נפטר במפתיע לפניי 3 חודשים
לפי הנראה לא השאיר מסמך מסודר
לפי החומר שקראתי אני מבין שהעיניין מסובך .בשיחה שהיתה לי עם האחים הבנתי שמצבי גרוע למרות שאני חיי בנחלה בבית אבי .היום לפי הנראה מתןך החמישה שלושה רוצים(כל אחד לעצמו) את הזכות בנחלה ולפצות את הנותרים
ממה שהבנתי על בית משפט להחליט מי ירשם כבעל הזכות
האם אפשר להעזר בחוק ההתנהלות בכדיי לקבל יתרון על האחרים
האם מגורים עם האב לפני מותו מקנה יתרון על השאר
אך בעצם שופט יכול להחליט מי מבנינו יקבל את הזכות
מה עדיף גישור או הליך משפטי רגיל

כמגשר אני יכול לומר לך שהליך גישור עדיף על פני הליך משפטי. בוודאי כשמדובר בסכסוך משפחתי בין אחים לעניין ירושת המשק החקלאי. יש לך יתרון מסוים בעצם המגורים יחד עם ההורים במשק. אם מוצו הליכי הגישור ואין ברירה פונים להליך המשפטי שהינו יקר וארוך יותר.

הנחלה שהייתה רשומה על אבא שלי לצערנו חוזרת להיות לכל חמשת האחים. עכשיו נישאר רק למצוא פיתרון לחלוקה "שווה", כבר 8 שנים האחים המסוכסכים לא מצליחים להגיע להסכמה עם אבא שלי על חלוקה לפי ראות עיניו.
האם ייתכן ויהיה מצב בו הם יכולים לכפות עליו את החלוקה הניראית להם שווה? (לפצל את הבית שאנחנו מתגוררים בו מהנחלה ושזה יהיה החלק שלנו),
הם מאיימים לפנות תכונס נכסים שימכור את כל הנחלה כולל הבית שאנחנו מתגוררים בו, האם יש כאן בכלל מקום לכונס נכסים? הרי אין שום חוב על המשק, אז מה הקשר? האם זה רק איום?


תודה מראש

אם הנחלה רשומה על שמו של אביך וליתר האחים אין זכויות חוזיות או זכויות מכח ירושה המקנות להם זכויות בנחלה הרשומה על שמו של אביך אינני מבין ממה החשש?
אני מניח שאם הם טענו שיפנו להליך של כינוס נכסים ייתכן ואכן יש להם זכויות.
ברר בדיוק מה טענותיהם ומה הן זכויותיו של אביך.

אני מתגוררת ביישוב ללא תכנית מתאר בתוקף וטרם קיבלנו זכויות בנחלות. אני מעוניינת לקנות בינתיים מגרש בהרחבה בקיבוץ שכן. האם קניית המגרש בהרחבה תפגע בסיכויי לקבל את הזכויות בנחלה כאשר תהיה ליישוב תכנית מתאר? בברכה נעמי

רכישת מלוא הזכויות במגרש ולא במעמד של חבר בקיבוץ אלא כנקלט חיצוני, אינה אמורה להפריע לרכוש בעתיד זכויות בנחלה.

שלום רב,
אבי, שהוא בן ממשיך במשק (המשק כבר עבר על שמו לפני שנים רבות) מקדם כעת במינהל הליך של העברה ללא תמורה של המשק אלי - בתו. אנו (אבא וגם אני) מעוניינים גם לבצע מהר ככל האפשר הליך של פיצול במשק. שאלתי: האם כדאי/אפשרי לשלב את ביצוע הפיצול עכשו ביחד עם הליך ההעברה ללא תמורה או שכדאי/חובה להפריד בין ההליכים.
תודה מראש ברכה

הליך הפיצול הינו הליך ארוך וכרוך בהגשת תוכניות שונות וחתימת בעלי הזכויות בנחלה על ההליכים, לכן אם בדעתכם לבצע הליך של העברת זכויות בנחלה ללא תמורה רצוי לסיים את הליך העברת הזכויות כך שתהיה ודאות בהליך הפיצול לגבי בעלי הזכויות.

גלעד שלום
טעיתי במינוח,הכוונה הייתה כמובן לדמי רכישה המחליפים את דמי ההסכמה, ואז האם העברה ללא תמורה (ב 2011)תזכה בתשלום מס מופחת של 20 אחוז?

לדעתי לא תזכה. מכיוון שמדובר על עסקאות היסטוריות שנערכו, צריך לבדוק זאת מול רשות מקרקעי ישראל.

שלום, אודה שתענה לתגובתי ב 08.08.14 גדעון

גדעון שלום,
מהותו של הפורום הינה הכוונה משפטית, אין המדובר במתן ייעוץ משפטי או חוות דעת שכן תשובות אלו ניתנות לאחר התרשמות ראשונית בלבד, אין בפנינו את כל הנתונים והתשובות הניתנות הינן כלליות.

קרא את התשובות שהעלתי ואת התקנות הרלבנטיות בפקודת האגודות השיתופיות.

גלעד שלום,
א.אבי רוצה לתת לי את המשק במתנה כשהוא בחיים האם צריך לשלם מס כל שהוא??
ב. על מנת להוסיף יח'' דיור במשק עזר צריך לקבל קודם את אישור המנהל או את אישורי המועצה המקומית?

א. העברת זכויות במשק עזר במתנה מהורים לילדיהם מחויבת בתשלום מס רכישה (1/3 ממס רכישה שהיה משולם בעסקה של מכירת המשק לצד ג'').

ב. לצורך הוספת יחידת דיור במשק עזר, עדיף ורצוי לקבל את האישור העקרוני של רשות מקרקעי ישראל, להליך לפני שמגישים תוכניות לאישור הועדה.

שלום גילעד,
אני חוכר של שטח חקלאי בן 4 דונם בתחום השיפוט של עיריית ראשון לציון במסגרת הסכם חכירה מסוג משק עזר. במסגרת ההסכם ניתן לבנות יח'' דיור אחת ושאר השטח מיועד לעיבוד חקלאי (לא ניצלתי את השטח לבנייה, כיוון שהמנהל לא אישר לי לאורך עשרות שנים לאורך השנים את היתרי הבנייה בטענה כי או טו טו תאושר במקום תכנית במסגרתה ישונה יעוד הקרקע לבנייה פרטית ואז אוכל לקבל את ההיתר המיוחל...).
בסעיף "שינוי היעוד" נרשם כי במקרה של שינוי יעוד, יחזיר המינהל את הבעלות תמורת פיצוי, מלבד החלק המיועד ליח'' הדיור.
לפני כחודש הופקדה בוועדה המחוזית (מחוז מרכז) תוכנית, במסגרתה שונה יעוד השטח בו נמצא המגרש שלי לבנייה רוויה.
שאלתי היא מה דינו של השטח שהיה מיועד ליח'' הדיור? האם הפיצוי בגינו שונה מהפיצוי בגין השטח החקלאי ואם כן, מהם סידרי הגודל של הפיצוי במקרה זה?

קיים הבדל בשיעור הפיצוי בין קרקע שמיועדת למגורים לבין קרקע שייעודה חקלאי.
שיעור הפיצוי נקבע על פי חוות דעת שמאי ממשלתי והיא משתנה מאזור לאזור.
צריך לבדוק מה היה ייעוד הקרקע שלדעתך הוגדרה למגורים על פי תוכניות המתאר המאושרות.

גלעד שלום האם 20 אחוז מס רכישה, מהעברת זכויות אחרי 1993 (לפי 1355),תקף גם להעברת זכויות שבוצעה ללא תמורה מהורה לבן ב 2011 ושולמו בגינה מס רכישה ומס שבח (פטור)?
תודה יובל

תשלומי מס רכישה נקבעים באופן מדורג ביחס למועד בו נערכה העסקה ובהתאמה לשווי המכירה. אין זה משנה המועד בו נמכרו הזכויות בעבר.
כאשר מדובר בהעברה ללא תמורה התשלום הינו 1/3 ממס הרכישה הרגיל.

גלעד שלום
טעיתי במינוח,הכוונה הייתה כמובן לדמי רכישה המחליפים את דמי ההסכמה, ואז האם העברה ללא תמורה (ב 2011)תזכה בתשלום מס מופחת של 20 אחוז?

שאלה לגביי מיסים:
אם נבנה בית על החלקה המיועדת לפיצול, האם יחולו מיסים על הבית בגין הפיצול או שהמיסים היחידים שיחולו הם דמי היוון הנגזרים משטח הנחלה (האם יש פרמטרים נוספים הקובעים את גובה דמי ההיוון מלבד שטח החלקה המיועדת לפיצול)?

האם חלים מיסים על בעל הנחלה בגין פיצול?

המיסים הישירים הינם תשלומי ההיוון לרשות מקרקעי ישראל ותשלום היטל השבחה.

דמי ההיוון נגזרים משווי הקרקע וגילום זכויות הבניה.

א. האם נדרש אישור אגודה/אספה לפיצול נחלה?
ב. מה מגבלת השטח אותו ניתן לפצל במיקרים חריגים במיוחד (האם ניתן לפצל 3 דונם)?
ג. כמה חלקות ניתן לפצל מתוך נחלה?

תודה!

א. לכל מהלך יש לקבל את אישור האגודה וחתימת האגודה על התוכניות המוגשות בהליך פיצול נחלה.

ב. הפרדת מגרש בגודל של 3 דונם כחלק מפיצול אינו אפשרי על פי ההוראות הקיימות כיום. השימוש בחריגים נעשה כדי לאשר שטחים הגדולים במס'' אחוזים מהשטח המותר אך לא במאות אחוזים.

ג. כיום אפשר לפצל חלקה אחת בלבד מתוך הנחלה.

שלום רב
האם ניתן לקבל עדכון בדבר חוק פיצול נחלות? איפה הדבר עומד כרגע ומה הצפי בעניין אישורו ומימושו?

בשלב זה קיימת התקדמות בפיילוט שנערך ע"י רשות מקרקעי ישראל בשני מושבים - מושב אמץ ומושב קדרון.
לאחר שיסתיים שלב זה יצורפו מושבים נוספים.
לאחרונה פורסמה החלטה חדשה המעדכנת את החלה 1155 בנושא והיא החלטה 1355.
http://www.gilad-law.co.il/admin/dbsContent/Index.asp

שלום אדוני,

תרשה לי לחלוק על תשובתך לאביהו.

תקנה 23 לתקנות האגודות השיתופיות מגדירה באופן ברור וחד משמעי שרק האסיפה הכללית תבחר את הוועד, או באמצעות הרמת יד או באמצעות קלפי. מכאן לא יתכן שוועד ימנה את עצמו מהסיבה שאין מועמדים נוספים למכסה שקבוע בתקנון האגודה. זאת גם מהעובדה התאורתית שמאד יכול להיות שמועמד ספציפי לא יקבל אפילו קול אחד, אף יכול שלא יבחר בעצמו לעצמו היות ונמנע ממנו להגיע ליום הבחירות. הרי דוגמא של מועמד שלא נבחר ע"י הציבור ולא בחר אפילו בעצמו. המונח "רשימה" קצת מוזר לי היות והבוחרים בוחרים מועמדים ספציפיים מתוך כלל המועמדים ולא מחויבים לרשימה. תרשה לי לא להזדהות בשמי היות ואנחנו מכירים. אשמח לקבל את התייחסותך.

אצלנו היה מקרה דומה שאחד הלא מקובלים בלשון המעטה הציג עצמו כמועמד למרות שידע שאף אחד, אבל אף אחד לא יבחר בו, אפילו לא משפחתו הקרובה. ביום הבחירות הוא לא הגיע כי היה לו אירוע משפחתי והבנתי שהוא לא קיבל שום פתק לזכותו. הוועד בסוף עמד על 3 מועמדים שבמינימום במקום 5 שבמקסימום. לדעתי ברור הוא שחייבים לקיים בחירות אפילו אם אין יותר מועמדים מהמקסימום המותר בתקנון. אצלנו אין גם רשימת מועמדים אלא כל אחד מעמיד את עצמו והרשימה מורכבת מאלה שקיבלו הכי הרבה קולות. דרך אגב, מס'' 4 לא נכנס בכדי למנוע מצב של זוגיות בהצבעה למרות שהבנתי בדיעבד ליו"ר האגודה יש זכות ל 2 קולות. תודה וסליחה על ההתערבות.

אני אשתו של שלמה ורציתי לציין שהבנתי שאפילו אם אין מועמדים מעל המינימום שבתקנון (3 אצלנו) חובה לקיים בחירות, זאת בכדי לתת לציבור את הזכות להצביע ברגליים (פתק לבן) כך שאף אחד מהמועמדים לא יכנס לוועד ואז הרשם ימנה וועד ממונה. אחד הוותיקים אמר לי שגם אם המועמדים יצביעו לעצמם בלבד ניתן לפנות לרשם ובאופן חריג לבקש פסילה כי לא יתכן שהוועד יתבסס ויתנהל על בחירת עצמו כקול אחד לכל אחד. כמו כן הבנתי שזכות הציבור לבקש מינוי וועד ממונה בתנאים מסוימים שאני לא כל כך מכירה. בכל מקרה זה כבר מאחורינו ואנחנו עם 3 חברי וועד חרוצים ומקובלים. תודה, איילת

רבותי,

אין דבר כזה רשימת מועמדים, לא בפקודה, לא בתקנות ולא בתקנונים של האגודות. לא בוחרים כאן מפלגה. כל מועמד מעמיד את עצמו לבחירה. אם ישנם רשימות חמולתיות מאורגנות וידועות מראש שלפיהן בוחרים זה בטח לא מעוגן בחוק. יכול בוחר לבחור במי שהוא רוצה, גם אם הוא מרשימה / קבוצה שונה. תצליחו, ובואו נחכה לתגובת עוה"ד. כאן גם תודתנו לו באשר כותב ועושה מזמנו. אמיר

חברים יקרים, נא קיראו את הסעיפים הבאים:

סעיף 23. בחירת הוועד ותקופת כהונתו (תיקון: תשל"ז, תשמ"ב, תשמ"ו, תשמ"ט, תשס"ג, תשס"ד)

(א) האסיפה הכללית תבחר מבין חברי האגודה או מבין נציגי חברים שהם תאגידים את הועד בהתאם לתקנות האגודה.

(ב) לוועד, לרבות הוועד הזמני והוועד הממונה כאמור בתקנות אלה, יהיו כל סמכויות האגודה שלא נמסרו לרשות אחרת בפקודה, בתקנות אלה או בתקנות האגודה.

(ג) הוועד וחבריו יפעלו בתחום סמכויותיהם, בכפוף לתקנות האגודה והחלטות האסיפה הכללית, לטובת האגודה וללא הפליה.


42. בחירת ועדת קלפי (תיקון: תשמ"א)

(א) האסיפה הכללית תבחר בוועדת בחירות לניהול הקלפי (להלן - ועדת קלפי); לא בחרה אסיפה הכללית בוועדת קלפי מסיבה כלשהי, או חדל אחד מחבריה לכהן בה או למלא את תפקידו, ימנה הרשם את הוועדה או חבר אחר במקום החבר האמור, הכל לפי הענין.

תקנה 48. פרסום הודעה על הבחירות

ועדת הקלפי תפרסם, לפחות שלושה ימים מראש, הודעה על מועד הבחירות ובה יפורטו -

(1) יום הבחירות ושעות ההצבעה;

(2) מספר תחנות הקלפי ומקומה של כל אחת מהן;

(3) שמות החברים הזכאים לבחור בכל תקנת קלפי;

(4) מספר החברים שיש לבחור בכל רשות מרשויות אגודה;

(5) רשימות המועמדים שהוצעו ואושרו.


בתום כהונת הוועד אמורה האסיפה הכללית להתכנס ולבחור את ועדת הבחירות אשר אמורה לנהל את הקלפי ולפרסם את רשימות המועמדים שהוצעו ואושרו.

שלום רב,

אם כך, האם ניתן להבין (בניגוד למה שכתבת לאביהו) שרק האסיפה הכללית (בקלפי או הצבעה) רשאית לבחור את הוועד, גם באם אין מועמדים נוספים מעל המינימום הנדרש בתקנון?

ב. שאין דבר כזה בחירה לפי רשימה אלא לפי מועמד?

אם לדעתך עדין ניתן להציג רשימת וועד לברית פיקוח ולרשם בלא קיום בחירות בשל חוסר מועמדים נוספים, נודה שתסביר זאת לבל נטעה במהלכנו.

תודה, גדעון

האם יש מניעה שגיסים ישמשו כחברי ועד אגודה?

שלום,
אחי הוא בעל זכויות בן ממשיך על מגרש של 1 דונם והוא מעוניין למכור לי את הבית ואת המגרש אקבל במתנה מהוריי במקומו. רציתי לדעת האם פיצול והיוון ניתנים לביצוע על כל המגרש או שניתן להפריד רק חצי דונם מהנחלה.
כיצד אני יכול לברר את עלויות הפיצול וההיוון או לפחות לקבל הערכה חלקית של העלויות.

בדרך כלל גודל השטח המפוצל הינו 300-500 מ"ר.
קיימים חריגים בהתאם לתב"ע הקיימת ומיקומו של המגרש אותו מעוניינים לפצל.
ניתן באמצעות שמאי להעריך את העלויות הכרוכות.
תוכל לקבל הערכה חלקית של עלויות במסגרת פגישת ייעוץ.

שלום, במידה ומשולמים דמי החכירה למנהל עבור יחידה שפוצלה והיחידה נרשמת כבית עצמאי למגורים, קרי לא משוייך יותר לנחלה, האם גם אז תהא הנחלה זכאית לבניה בניכוי היחידה שפוצלה?

לאחר השלמת הליכי פיצול הנחלה והפרדת המגרש והמבנה מתוך שטח הנחלה נגרעת מזכויות הנחלה יחידת מגורים אחת מתוך סך יחידות המגורים אותן היו רשאים בעלי הזכויות לבנות בנחלה על פי החלטות רשות מקרקעי ישראל.