פורום מושבים ונחלות

שלום,

האם ניתן להימנע מרישום בן ממשיך בנחלה ועקב כך לעשות הסדר משפטי בין ילדיי המתגוררים בנחלה אשר יהיה כביל לאחר שאגיע ל120, וזאת על מנת שכל אחד מהם יגור בדירתו ללא חשש שיצטרכו לצאת מהנחלה ביום מן הימים?

תודה

ניתן לערוך הסכם בין הילדים שיעגן את ההתחייבות ביניהם כך שיוכלו להמשיך להחזיק בנחלה כל אחד בבית המגורים שיוצמד לו ובכך להבטיח את זכויותיהם.
צריך לוודא שההסכם אינו נוגד את הוראות חוק הירושה.

שלום,
במשק שלי חריגות בניה לא מוסדרות במנהל.
ברצוני לרשום את בני כבן ממשיך במשק.
האם כתוצאה מבקשת הרישום, ישלחו פקחים למשק לצורך בדיקות? (לא הספקתי עדיין להסדיר את החריגות ואני לא רוצה לעורר פילים משנתם העמוקה)

תודה מראש

כעיקרון בפעולה של רישום בן ממשיך רשות מקרקעי ישראל לא שולחת פיקוח למשק משום שלא מתבצעת העברת זכויות.
הפיקוח נשלח לעיתים רחוקות באופן אקראי ומדגמי כאשר מבוצע מינוי בן ממשיך.

האם לועד המקומי יש מחוייבות דיווח/אכיפה על חריגות בניה במושב כמו לועד האגודה בהתאם לתיקון 116 לחוק התכנון והבניה...?

קיים הבדל בין אחריות נושאי משרה בוועד המקומי לאחריות נושאי משרה בועד האגודה בכל הקשור לדיווח על חריגות בניה ושימושים חורגים.

שלום רב,

יש לי שאלה בנוגע לפיצוי על השקעותי בנחלה.
ניתן לי רשות ע״י ההורים לבנות ולהפעיל את העסק שלי בתוך משקם החקלאי ההורים אמרו לי שאין ביכולתם להחזיק את הנחלה ומתוך רצון שהנחלה לא תימכר הוזמנתי ע״י ההורים להשקיע את מיטב כספי בנחלה ולהפעיל את עסקי מהנחלה עצמה.
החזקתי את המשק והשקעתי בוא למעלה מ-40 שנה.
ההורים הלכו לעולמם נודע לי בדיעבד שאחד האחים הלך להחתים את ההורים שהוא היורש היחיד של הנחלה.
הוא דורש לסלק אותי מהנחלה ללא פיצויים.
מה ניתן לעשות בקשר לזה?

אשמח לתשובה על שאלתי.

ניתן להגיש תביעה לבית המשפט לקבלת השקעותיך בנחלה שנעשו בתקופת חייהם של ההורים ובהסכמתם.

שלום,
לפני מספר חודשים ירש הבן הבכור נחלה. בנחלה הולכת להיות מבוצעת פרצלציה והיוון, בעבור נכס אחר. השאלה היא - האם קיים הסדר בו האח שהנחלה רשומה של שמו, מרצונו הטוב, מאפשר לאח אחר לבנות שם בית ולהתגורר בו? (ישנו עוד שטח מיועד לבנייה), או לבנות ביחד איתו דופלקס? האם יש הסדרים משפטיים שיכולים להגן על מי שבונה בית על קרקע שאינו שלו? (שיורש הנחלה מוכן לחתום עליהם מרצון טוב). כמובן אני מבין שלא ניתן יהיה למכור את הבית.

ניתן לבנות בית מגורים נוסף שישמשו עבור אח או אחות של בעל הנחלה.
את ההסכמות בין הצדדים על ההשקעות ניתן לעגן בהסכם בין הצדדים ולקבל בטחונות עבור כך מבעל הנחלה.

שלום רב

אם נניח יש מצב כזה:
- לסבא וסבתא יש משק שהולך בירושה לבנים שלהם - לשם הדוגמא נניח 5 בנים
- אחד הנכדים מעוניין לקנות את המשק, וכל בן יקבל את החלק שלו. לשם הדוגמא נניח ב5 מיליון, כדי שכל בן יקבל 1 מיליון.

- איך נכון לבצע את העסקה הזאת? האם זה נקרא ״עסקה משפחתית״? כמה מיסים בערך יש על דבר כזה? (סדר גודל, ברור לי שכדי לקבל מספרים מדוייקים צריך ייעוץ בתשלום עם בעל מקצוע)

- האם ניתן לקבל משכנתא מהבית על עסקה כזאת? אם כן באיזה היקף? לנכד אין דירה, כלומר זאת תהיה דירה ראשונה. על עסקה רגילה (לא משק) ניתן לקבל 75% משכנתא מהבנק. מה הדין במקרה של משק?

תודה רבה. ושוב אם יהיה אפשר תשובות בסדר גודל, או מה בדרך כלל מקובל, וברור שלפרטים יותר ספציפיים אצטרך ייעוץ בתשלום.

ישנן מספר דרכים להעברת הזכויות בנחלה בין בני המשפח במקרה שתואר כאשר לכל סיטואציה יש השלכות מס שונות. על מנת לדעת מה הדרך הנכונה והכדאית כלכלית עבור המשפחה שלך, צריך לקבל פרטים נוספים על מצב הזכויות במשק, הסכמות שקיימות בין היורשים ועל אפשרויות לצמצם את המיסוי ככל הניתן.
באמצעות הפורום קצת קשה לתת תשובה מקצועית על שאלה זו והדרך הנכונה היא לפנות לקבלת ייעוץ .
בהצלחה.

שלום רב.
שאלה כללית בלבד.

האם בהעברת נחלה מאב לבת יהיה דמי רכישה/דמי הסכמה למינהל?

האם יהי התשלום למס שבח?

בהעברת זכויות בנחלה מאב לבת לא יחולו תשלומי מס שבח ותשלומי דמי רכישה לרשות מקרקעי ישראל.

שלום, רציתי לברר האם החלטה לאשר גידול קנאביס רפואי בחלקות א׳ (לא ב׳) הינה בסמכות אסיפת חברים למרות שהגידול הוכר כענף חקלאי לכל דבר ועניין וכל מוסדות התכנון כולל משרד החקלאות ממליצים על חלקה א׳.
תודה!

אישור גידול קנביס בחלקה א'' אינו שונה מגידולים חקלאיים אחרים ולא אמור להיות תלוי באישור האסיפה הכללית במסגרת סמכויות האסיפה אלא אם כן מחויב הדבר עפ"י משרד החקלאות.

שלום רב,
מה יהיה מחיר רכישה לצורך חישוב השבח של נכס שהתקבל מהמנהל ללא תמורה בשנת 51, כשרצו ליישב את הארץ.
סימה

ערך עלות רכישה היסטורי יהיה נמוך מאוד כמעט אפס.

שלום רב,
לאור השינויים במס שבח במהלך השנים. כיצד נעשה חישוב מס השבח במכירת נחלה/משק חקלאי ב-2020. מדובר על משק היסטורי משנת 51 שקיבלו ההורים ז"ל מהמנהל ונמצאים בחוזה משולש. ידוע לי שהיה שינוי ב-2020 שתחולתו מ01/01/18-שזהו התאריך הקובע.
על מה יש פטור כשיש בית מגורים שלו 2 יחידות. כלומר שתי קומות כשכל אחת היא יחידת מגורים ניפרדת.
כמו כן מה שיעור מס השבח המירבי? ידוע לי שמס שבח דומה למס רווח הון.
אז איך הוא ואם הוא מתווסף להכנסה של אותו נישום כשכיר?
אשמח לתשובה מפורטת כמה שאפשר.

תודה
סימה

לצערנו, במסגרת הפורום לא מתבצעות הערכות מיסוי.

שלום רב,
לא ביקשתי לבצע חישובים, לא נתתי גם נתונים מספרים.שאלתי היא האם בהתאם לשינויים בשיעור מס שבח 2020 במסגרת חוק ההסדרים האם יהיה פטור ממס שבח על שתי דירות מגורים.
ההורים קיבלו את הקרקע במושבה ב-51. לכן זוהי נחלה בהורשה בית המגורים הוא שתי קומות שלכל קומה כניסה נפרדת.
להבנתי יש שינוים כבר החל מ-2018.
אשמח לתשובה ללא כניסה לחישוביים מספריים
תודה רבה
סימה

האם נדרש לשלם מס רכישה במידה ומבצעים את רק מסלול ״דמי כניסה״ בהחלטה 979 (תשלום לרמ״י בגובה 3.75%)?

אכן נדרשים לשלם מס רכישה על תשלום 3.75% לרשות מקרקעי ישראל בגין דמי הרכישה.

אני נכד לחבר אגודה. אבי מתגורר בנחלה הרשומה על שם הוריו. כעת יש לו אפשרות לרכוש חלקה של בן ממשיך. האם אני יכול לקחת משכנתא על החלקה שאבי רשאי לרכוש כבן ממשיך?

כל עוד הזכויות לא רשומות על שמו של אביך לא ניתן לקחת הלוואת משכנתא.
הבנקים אינם מאפשרים לקבל משכנתא רק על סמך רישומו של בן ממשיך. המשכנתא ניתנת לבעלי הזכויות הרשומים.

כלומר אם הזכויות רשומות על אבי אז רק הוא יכול לבקש משכנתא מהבנקים או שאני יכול לקחת משכנתא על סמך הזכויות של אבי?

רק בעל הזכויות הרשום בנחלה יכול לבקש הלוואת משכנתא מהבנק.

במשק של הוריי יש את הבית בו הם גרים ועוד בית קטן שאני הבת שלהם גרה בו.הצוואה רשומה על אחי שגם מתגורר במשק.יש בידי מכתב חתום בידי אבי שאומר שאני יכולה להמשיך להתגורר במשק עד מתי שארצה.אך בצוואה לא רשום שום דבר על זה שאני גרה במשק.במקרה שהוריי הולכים לעולמם,אחי יכול להוציא אותי מהמשק אם אני לא רשומה בצוואה?או שהמכתב שיש לי מאבי מספיק לי בשביל להישאר במשק?

בדרך כלל מכתב אינו תחליף להוראות צוואה כך שאם בצוואה הורו ההורים שהזכויות במשק יעברו לאחד האחים ובאותו המושב בו מדובר אכן יש תוקף לצוואה לפי הסכם המשבצת, את בבעיה.
צריך לבדוק את תוקפה של הצוואה ביחס למדובר בו הינך מתגוררת.

ובמידה ואין צוואה אך יש ברשותי מכתב חתום ע"י שני הוריי וגם על ידי אחי שעתיד לרשת את המשק האם גם אז הכתוב במכתב לגבי המגורים שלי במשק ללא יכולת לפנות אותי תופסים חוקית?באם לא ובאם אין צוואה מה אתה מציע לי לעשות?

אני סבור שיש לבחון בצורה רצינית את המסמכים שאת מחזיקה בהם ואת המשקל של ההתחייבויות שקיבלת מהורייך ומאחיך באמצעות התייעצות עם עו"ד קצת קשה לתת תשובה לכך במסגרת הפורום.

בניתי בחלקה ב במקום הלולים 2 דירות לי ולילד שלי
במשך 30 שנה שילמתי את כל המיסים היום רמי רוצים לפנות אותי ואת משפחתי מה אני עושה

המקום בו מתאפשרת בניית בתי המגורים היא רק חלקת המגורים של הנחלה.
בניה של בתי מגורים בחלקה ב'' אינה אפשרית.
תוכל לבדוק לשנות את מיקום חלקת המגורים בנחלה אם הדבר אפשרי וכך להכניס את בתי המגורים לתוך חלקת המגורים.

בדיקה

שלום,
2 אחיות ירשו נחלה ועדיין הנחלה רשומה ע"ש המורישה ז"ל.
היורשות רוצות למכור הנחלה ויש קונה מעוניין.
בכדי למכור יש לרשום הנחלה ע"ש יורש אחד כדי שיהיה אפשר למכור, האם העברת בעלות רק בשל ההכרח למכור מחייב תשלום של מס מכירה ואולי מס שבח(לא מדבר על דמי רכישה והסכמה למנהל אלה על מיסים למס הכנסה) ואם כן איך ניתן להימנע מכך שהרי העברת הבעלות היא לא אמיתית ונועדה רק כדי למכור את נחלת הירושה.
תודה רבה

אין הכרך להעביר את הזכויות בנחלה על שם אחד היורשים על מנת למכור ולכן אין סיבה לשלם כפל מס על העברת זכויות שלא לצורך.

ברצוני להוון מגרש מתוך הנחלה
הבנתי שעליי לשלם מקדמה של משהו בסביבות 3 אחוז בכדיי להכנס להחלטה החדשה
האם לאחר התשלום אני אוכל לפצל מגרש ולמכור אותו לצד ג? או שיש הגבלה כלשהיא

האם אני ידרש לשלם בגלל שאני מוכר לצד ג לשלם 91% או 33%

בנוסף אשמח לדעת סך ה33 אחוז ניגזר מערך המגרש
או מערך מזכויות הבנייה שיש לאותו מגרש

תודה מראש

אלי

לאחר ההצטרפות להחלטה (תשלום 3.75% ) עלות תשלום היוון הזכויות במגרש לרשות מקרקעי ישראל הינו כ- 30% משווי הזכיות במגרש אותו מעוניינים להפריד כאשר נלקח בחשבון גם שווי זכויות עתידיות במגרש.

שלום,
האם ועד אגודה רשאי למנוע "בר רשות" מחבר אגודה, לאחר שזה התקבל ונירשם בפנקס החברים?
אין כל התייחסות לנושא בתקנון האגודה - החבר רשום בפנקס חברים כבר מספר שנים.

אדם שרשות כחבר אגודה והוא מחזיק במקרקעין של האגודה זכויותיו מוגדרות כבר רשות עפ"י הסכם המשבצת של האגודה ולא ניתן להפקיע את זכויותיו סתם כך.

היי
אנחנו בתהליך של פיצול נחלה בקרוב מאוד נכנסים לדיון בועדה המחוזית. מהמנהל כבר התקבל אישור עקרוני.
שאלתי היא כמה זמן בערך עוד אמור לקחת כל התהליך עד לסיומו?
נכון להיום אנחנו כבר שנתיים וחצי בתוך התהליך.

אם רק עכשיו אתם עומדים בפני הועדה המחוזית והדבר לקח לכם שנתיים וחצי זה אומר שההתנהלות שלכם איטית מאוד,זה לא אמור להימשך זמן רב כל כך. צפו לעוד שנתיים לפחות בקצב הזה עד להשלמת הפיצול וקבלת חוזה חכירה למגרש.

מה הסבירות שהמנהל יאשר פיצול נחלה לשתי נחלות?

אשמח לדעת האם מותר לי לאפשר לבעל משאית (הוא מתגורר בצפון) , להחנות את המשאית בסוף יום העבודה בשטח הנחלה שנמצאת באזור המרכז , בתמורה לסכום סימלי.

על פי הוראות רשות מקרקעי ישראל השימוש בנחלה הינו רק עבור בעלי הזכויות כך שחל איסור לאדם אחר לעשות שימוש ובוודאי לא להשכיר את זכות החניה לגורם זר.

יש לי בנחלה סככה שעומדת יש אישורים.
אני מעוניין להישתמש בה לצרכים אחרים לא חקלאיים
מה העלויות או יש איזה חישוב שלפיו אפשר לדעת כמה יעלה לעשות שינוי יעד?

שינוי ייעוד של הסככה נעשה לפי מטרת הייעוד - זה יכול להיות אחסנה, מסחרי, מגורים, תעשיה כבדה תעשיה קלה וכד'' לכל שימוש נקבע עלות שונה.

ברשותי בית מקצועי משנת 1985 〈הועבר מההורים}ואני מתגורר בו עם משפחתי מאז
איך אפשר להסדיר אותו בצורה רשמית?
אני יודע שיש עוד כמה כאלה במושב וכולם "בחסות האגודה" .
הוא הועבר בזמנו אלי כזכות של בן ממשיך עתידי בהסכמת המושב והרישום של הבן ממשיך נירשם רק בסוכנות.
〈היום המושב לא בחוזה משולש〉

הסדרת רישום בית מקצועי מצריכה בדיקה של מצב הזכויות שהאגודה הקצתה לך והאם מדובר בבית מקצועי מהוון או שלא. פנה לייעוץ משפטי ספציפי למקרה שלך.

אני מתגורר במושב בדרום הארץ אשר הינו חלק ממועצה מקומית. מצבו הכלכלי של המושב אינו טוב. המושב מתנהל באמצעות ועד מקומי נבחר ובתקציב דל.
מזה כשנים מצב התשתיות רעוע מאוד ואין תחזוקה לאחרונה החלו לסדר את התשתיות ובקצב איטי.
אני אדם מבוגר ונכה ומעוניין לסדר בחזית ביתי כניסה ומדרכה קטנה בקו הגבול עם הכביש, זה יוצא על שטח המושב(עד היום היה כורכר וחול).

למי הסמכות לאשר זאת?
לועד המקומי? ועד האגודה? הרשות המקומית?
האם רק אישור מספיק? צריך תוכניות? תב"ע?

האם הסמכות ניתנת לועד המקומי מכח צו המועצות המקומיות?

הוועד המקומי קיבל את הסמכות לטפל בכל המבנים והשטחים הציבוריים במושב.
ענייני כבישים ומדרכות מצוי בסמכות המועצה.

שלום! אני גר יותר מעשרים שנה בבית שהיה של הוריי אימי אותו שיפצתי.
זמן לא רב לאחר שעברתי לגור במשק, לצד סבתי ז"ל שגרה בבית קטן וחדש יותר, רצו הרי לרשום את המשק על שמי. אנו אמרנו להם, רעייתי ואני, שלא נכון לעשות כדבר הזה היות ויש לי עוד שניי אחים וערכו של המשק הוא רב. לאורך השנים גרנו במשק ללא שום חוזה וללא התחייבויות.
לפני מספר שנים חזר אחד מאחיי מחו"ל ועם הזמן התחלנו להרגיש כי משהו מתרחש מאחורי גבנו. כשפניתי להוריי הבנתי שהם בתהליך של העברה ללא תמורה/מכירה של המשק לאחי. היינו בהלם וביקשנו להיות מעורבים בתהליך.
כשנכנסנו לתהליך הבנו שהכול כבר סגור ונתנו לנו את האפשרות לעשות פיצול בכפוף לחוזה מול אחי.
כשרצינו להתחיל בתהליך הפיצול אחי, שהמשק כבר היה בבעלותו, שם לנו רגלים ולא נתן לנו להתחיל בטענות שונות ומשונות.
נכון להיום הצלחנו לקבל את אישורו להיכנס לתהליך הפיצול אך הוא רוצה להגבילנו בזמנים. שאלתי היא מהו סדר הגודל של טווח הזמן שאני צריך להתעקש עליו בכדי שלא אכנס לתהליך ובסוף אמצע את עצמי במצב שבו הוצאתי כסף רב אך התהליך לא הסתיים ואני מפסיד גם את כספי וגם את החלק המפוצל בו אני גר? אני מצרף את החוזה שאחי כתב, הוא עו"ד, התאריכים הנקובים בו אינם רלוונטיים, ואם יש באפשרותכם אודה לכם אם תוכלו לחוות דעתכם האם זה לא סיכון גדול מדי לחתום על חוזה זה עם תאריכים רלוונטיים? תודה וכל טוב ירון

משך הזמן הנדרש לביצוע הליך הפרדת מגרש מנחלה הינו כ- 3 שנים בממוצע. כמובן שקיימים חסמים בירוקרטיים שקשה לצפות ולכן מומלץ לקחת מרחב זמן ארוך יותר על מנת שתוכל לבצע ולהשלים את ההליך.

שלום,
אבי ואמי מעוניינם להעביר את כל רכושם ל-2 אחים ובצוואה לרשום שאחד יקבל את הנחלה כולל בית ההורים והשני יקבל רק את הבית השני כ-150 מ"ר הסמוך לבית ההורים.
ההורים לא רושמים למי מהאחים יקבל או מה רק לאחר 120 יחליטו בינהם האחים בכפוף להגרלה.
השאלה שלי: "כאשר נעשית חלוקת נכסי העיזבון מנכסים וכספים שמחוץ לעיזבון – קובע חוק מיסוי מקרקעין, כי תשלום כספים ליורשים ממקורות שאינם בתוך העיזבון, חלה עליהם חובת תשלום מס".
האם במקרה כמו שציינתי לעיל אחד מאיתנו יצטרך לשלם מס כלשהו?

כפי שציינת כאשר נעשה פיצוי ממקורות שאינם מתוך העיזבון חלה חובת תשלום מס אולם כל עוד הפיצוי הינו מתוך העיזבון גם אם מדובר בנחלה עצמה לא חלה חובת תשלום מס.

שלום, האם לצורך חישוב מס שבח לא מחשבים עלויות בניה של בית משנת 1974?

אכן ניתן להפחית עלויות בניה של בית מגורים אשר נבנה בשנת 1974 מתוך תשלומי מס שבח בעת מכירת נחלה.

במושב שלנו דורשים מאיתנו מיסים וזאת בנוסף ממיסי ארנונה שמשלמים למועצה האזורית, שנותנת את כל השירותים,

מה הסמכות של ועד המושב לדרוש מסים נוספים ?

ולפי איזה פרמטר לפי גודל דירה? או לפי תושבים?

ניצול שואה שזכאי להנחה בארנונה זכאי להנחה גם מס המושב ?

סעיף 90 לצו המועצות המקומיות (מועצות אזוריות), תשי"ח-1958, קובע כי "כל ישוב יתנהל על ידי ועד מקומי".

חקיקה זו מכירה למעשה באופיו הייחודי של הישוב הכפרי ומאפשרת לכל יישוב לנהל באופן אוטונומי את חיי היישוב, באמצעות הוועד המקומי. סמכויות ותחומי הפעולה של הוועד המקומי מואצלים לו ע"י מליאת המועצה האזורית.
כל מועצה אזורית האצילה לוועד המקומי סמכויות בעניין גביית תשלומי מיסים ויש לבדוק במועצה מה הקריטריונים שהונהגו ונקבעו במושב בו הנכם מתגוררים.

עו"ד גלעד שרגא שלום ותודה על עזרתך לנו ההדיוטות
הנני מעוניין להוון נחלה שירשתי, כלומר לשלם את דמי ההוון המלא 33% משומת רמ"י הסופית, מבלי שאמכור את הנחלה אלא אשאירה במשפחה.
נאמר לי שאצטרך לשלם מס רכישה.
א) האם נכון?
ב) במידה ונכון, כיצד אחשב את גובה מס הרכישה שאדרש לשלם? באחוזים ממה?
תודה מראש על עזרתך.

אכן בעת רכישת זכויות בנחלה - היוון הזכויות מרשות מקרקעי ישראל חלה חובת תשלום מס רכישה למיסוי מקרקעין.
תשלום מס הרכישה הינו 6% מתשלום דמי ההיוון.

מצטרפת לשאלה ושואלת האם בנוסף לתשלום דמי הרכישה- היוון, האם יש צורך לשלם מס רכישה גם על רכיב דמי החכירה?

שלום וברכה ,

רציתי לדעת אם יש לי הסכם רכישה עם המנהל בנוגע לחלקת המגורים ,ואני רוצה לעשות העברת זכויות

? האם אני צריך את הסכמת האגודה או שהאגודה כבר לא קשורה



תודה רבה על העזרה

מכיוון שהחלקות החקלאיות המשויכות לנחלה שלך הינן בתוך משבצת האגודה, עדיין תצטרך את האגודה בביצוע העברת הזכויות של כלל הנחלה.

האם יש מצב שייחייבו במשק עזר מהוון בתשלום "דמי רכישה"?

משק עזר מהוון לא יחוייב בתשלום דמי רכישה על החלק המבונה, על החלק החקלאי יחול תשלום דמי חכירה.

שלום

אבקש לדעת אם ניתן לעביר את המשק לבן או הבת בלבד ללא בן או בת הזוג שלהם
תודה מראש

חיים

אין שום מניעה מלהעביר את הזכויות בנחלה כך שירשמו רק על שמו של הבן/בת.