פורום מושבים ונחלות

אני ושני אחי נירש בעתיד נחלה.

אני ואחי מעונינים לבנות בנחלה ולבצע הסכם שיתוף ביננו כאשר הנחלה תרשם על אחד מאיתנו.
את האח הקטן המעוניין לקבל פיצוי נפצה מכספי העזבון .

מציין שבצווי הירושה של ההורים הנחלה ושאר העזבון מחולק ל 3 האחים בשווה.

האם האחים יוכלו לחלק את העזבון (בגיל 120 )לפי רצונם (כדי להפחית מיסים על כספי פיצויים) כביכול בניגוד לצוואה בה רשום שהנחלה תתחלק בין כל האחים.

כל הסכם שיקבלו כל היורשים לגבי העיזבון יאפשר את חלוקת העיזבון מחדש.

שלום גלעד ותודה על המידע המעשיר.
אנו מתעניינים ברכישת נחלה. לצורך הערכה של העלויות הצפויות רצינו לדעת מה טווח המחירים המקובל לליווי ועריכת הסכם רכישה של נחלה.

תודה!

עלות ייצוג ברכישת נחלה משתנה מנחלה לנחלה ונקבעת לאחר פגישה בה ניתן לדעת ולהבין מהלקוח מה טיב הזכויות? באיזה הסכם חכירה מדובר ומי הצדדים להסכם? האם קיימים שימושים חורגים? האם יש משכנתא?

בנחלה. מאושרת וקיימת בניה של 375 מ"ר המאושרים ע"י רמ"י. של שתי יחידות נפרדות +יחידה צמודה לראשית.
ביחידה הראשית בוצעה לפני מס'' שנים חריגת בניה של סגירת מרפסת מעל ה-160 מ"ר המותרים. (הדירה לא הושכרה).
מעוניינים כעת להכשיר את החריגה.

האם נצטרך לשלם "דמי שימוש" על החריגה בהתאם למס'' השנים?

כן.

שלום יש לי משק עם משבצת בהרחבה. ברצוני למכור את המשק עצמו ולעבור לחיות במשבצת.
איך ניתן להשאיר/להעביר את המשבצת על שמי במכירת המשק?
תודה מראש.

שלום,
אני מעוניין לפצל מגרש חצי דונם מנחלת ההורים, יש תבע של המושב לפיצול המגרש.
המגרש שאנחנו רוצים לפצל מאוד צמוד לבית שכבר קיים.
יש ליד המגרש שטח ציבורי ללא שימוש של המושב.
יש אפשרות כלשהי לעשות החלפות שטחים עם המושב על השטח הציבורי?

יש לקבל לשם כך את הסכמת האגודה ולדאוג שהשטח יהיה ברציפות לשטח חלקת המגורים בנחלה.
רשות מקרקעי ישראל לא תאשר החלפת שטחים כאשר אין הכרח או כאשר מדובר בנסיבות שאינן חריגות.

האם נהוג והכרחי בעריכת צוואה והסכם משפחתי על מנת להסדיר את הזכויות של אחים לגור בנחלה, לקבוע בן ממשיך?
האם יכולים לגור ושהנחלה תישאר על שם ההורים גם אחרי שההורים ילכו לעולמם?

אין חובה ואין הכרח למנות בן ממשיך בעת עריכת צוואה או הסכם משפחתי. לפעמים כאשר קיימת הסכמה על מי יקבל את הנחלה בעודם של ההורים חיים יש מקום למנות בן ממשיך אבל הדבר תלוי בנסיבות ובביטחונות שניתנים ליתר האחים.
בדרך כלל לאחר פטירת ההורים לא יהיה ניתן לבצע שינויים או בניה בנחלה ללא חתימת בעלי הזכויות כך שלהותיר את הזכויות בנחלה על שמם של ההורים שנפטרו יכול להיות פתרון זמני.

לפי הנוהל הזה https://land.gov.il/DocLib2/21.03B/21.03B.pdf
נאמר:
״הוספת מרחב מוגן דירתי )ממ"ד( ששטחו אינו עולה על 20 מ"ר ברוטו במבנה קיים או במבנה שנהרס ונבנה
מחדש, שייעודו מגורים ושאינו כולל מקלט או ממ"ד בנוי בעת הגשת הבקשה, פטור מתשלום דמי היתר. שטח העולה על
שטחו של "ממ"ד פטור" יחוייב בתשלום דמי היתר כשטח עיקרי.״

יש ממ״ד המשויך לבית שני בגודל 11 מ״ר
אנחנו בונים מחדש את הבית הראשון ומוסיפים לו ממ״ד. האם יש לנו עוד 9 מ״ר בהיתר? ז״א נוכל לבנות 160+9 ללא צורך לשלם גמי היתר?

מהם מגבלות גודל שטח וגובה?
המחסן בשטח הצהוב, נבנה לפני 1965 בגודל 6x4. היה גג אסבסט נמוך שהוסר, ונבנה מעליו גג גבוה יותר ב 1.5 מ'' ללא שינוי שטח. האם יש בעיה עם זה ?

מצורף לינק לגבי מדיניות והנחיות משרד החקלאות לתכנון מבנים חקלאיים - https://www.gov.il/he/departments/policies/moag-pro-021?fbclid=IwAR3AZLeZQX6nr51lm8fjbqGgXhnRXSf2ht5PMZQgyH0kPe0uSuuv7AIY7EM

בנחלה במושב שבבעלות דודה שלי יש אפשרות לפיצול המגרש הוצעה לי האפשרות לבניה על שטח הנחלה על חצי דונם ממנה בתמורה לכך שאשלם את עלות הפיצול של חלקה א כולה (חצי דונם חצי נוסף ודונם וחצי). על מנת שאוכל להתחיל בתהליך ארצה לדעת אם יש דרך לברר את עלות הפיצול הצפויה בהערכה גסה בשביל לבדוק אם העיסקה משתלמת.. כיצד אם בכלל ניתן להעריך את עלות הפיצול ?

בעת פיצול מגרש מנחלה משלמים לרשות מקרקעי ישראל 33% משווי הקרקע. לפי מס'' הפיצולים וגודל הנחלה תוכלי להעריך את העלויות.
בנוסף יש חובת תשלום היטל השבחה לועדה המקומית לתכנון ובניה.
הערכת עלויות מדויקת נעשית ע"י שמאי.

שלום.האם המושג דייר מוגן תופס גם במושבים?אם גר בנחלה 20 שנה.אני נחשב דייר מוגן ואי אפשר לפנות אותי?

העובדה שהנך מתגורר בנחלה 20 שנה לא הופכת אותך לדייר מוגן .הוראות דייר מוגן מובאות בחוק הגנת הדייר וקשורות לתשלום דמי מפתח.

שלום,

אני עוסק מורשה שמתכוון לקנות נחלה\משק ולקיים פה גם פעילות חקלאית. מה מוכר עבור הוצאות מול מס הכנסה/מע"מ? כל הרכישה? רק השטח החקלאי (בלי משבת צהובה)?

בנושא זה אני מציע להתייעץ עם רו"ח שינחה אותך אלו הוצאות מוכרות לצורך הייצור החקלאי ואלו אינן מוכרות.

היי,
האם ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה לפיצול מגרש ריק לבנית יחידה שלישית בנחלה ולהעבירו במתנה לילד לפני תום 4 שנים ממועד הפיצול?

תודה

לא ניתן לקבל את הפטור.
החיוב בהיטל ההשבחה הינו במועד ביצוע הליך הפיצול עצמו ללא קשר לעסקת המתנה העתידית המבוצעת.

מבקש לדעת מה מקוזז ממס שבח
היטל השבחה?
דמי רכישה?
הוצ עו"ד?
תיווך?
תצ"ר?
הוצ נוספות ?
תודה

סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין ,קובע כי "לשם קביעת סכום השבח יותרו בניכוי הוצאות שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או במכירתה, לרבות כל אחד מאלה, אם אינן כלולות בשווי הרכישה ואינן מותרות בניכוי לפי הפקודה..."
חשוב לציין שלא מדובר ברשימה סגורה, אלא כל הוצאה שהוצאה לרכישה או למכירה, גם אם היא אינה נמצאת ברשימה שבסעיף 39 תותר בניכוי.
יש לראות ברשימת ההוצאות המנויה בסעיף כמדגימה את הוצאות השבחה).

כל עוד מדובר בהוצאות שאינן מותרות בניכוי לפי פקודת מס הכנסה ואינן כלולות בשווי הרכישה, ניתן לבקש שיכירו בהן.

שלום רב,
ברצוני לברר בתרשים זרימה מה הם השלבים אותם עובר תיק מרגע הגשת הבקשה למנהל עד להעברת הזכויות.
תודה מראש
שרף יעקב

לצורך קבלת תרשים זרימה יש לקבל נתונים רבים על סטאטוס הנחלה, המושב, המעבירים כאשר מדובר במתנה או במוכרים כאשר מתבצעת מכירת הנחלה או היורשים כאשר מדובר בירושה.
תרשים זרימה מותאם למקרה שלך ניתן יהיה להכין לאחר קיומה של פגישה במשרדנו.
בהצלחה.

שלום.מה הדין לגבי משק שיש לו בן ממשיך.האמא נפטרה וציוותה בצוואה את הבית שלה לשניים מהאחים.הבן ממשיך טוען שעקב זה שלא החתימה אותו בקשתה לא תופסת בכלל.כמה נכון זה?.האם לצוואה שנעשתה לא מזמן אין משקל כאן?

קיים מתח משפטי בין מעמד הצוואה לבין מעמד מינוי בן ממשיך.
חוזק המינוי משתנה ממושב למושב ותלוי בסוג המינוי ובסוג הסכם המשבצת שקיים בכל מושב.
כאשר נעשה מינוי בן ממשיך שנרשם בכל המוסדות מעמדו עדיף על פני הוראות צוואה.
יש לבדוק את המינוי כדי לדעת.

האם במכירת נחלה (חוזה חכירה ישן שלא בתוקף) חייבים לשלם לרמ"י את דמי הרכישה של 33% בשביל לקבל חוזה חכירה חדש? תודה

בחידוש חוזה חכירה שאינו בתוקף אין חובה לשלם דמי חכירה בשיעור 33%.
בביצוע מכירת נחלה חלה חובת תשלום של 33% לרשות מקרקעי ישראל.

שלום. האם מכירת נחלה להורים מבוגרים טובה יותר כלכלית כספית כאשר הם בחיים .?

התשובה לשאלה תלויה בנסיבות של כל משפחה ןמשפחה בגדול מבחינה כלכלית לא צריך להיות הבדל מתי מתבצעת העברת הזכויות בחייהם או לאחר פטירתם.

בחלקת ההורים קיימת סככה שבהגדרתה האחרונה הייתה בית אריזה לפרחים, שהייתה פעם רפת , הסככה סגורה, גודל הסככה כ-100 מ"ר
1. האם היא בתוך נכסי המשק?
2. למה אני יכול ליעד אותה היום

מעמד הסככה הינה חלק מהמחוברים של הנחלה.
במידה והסככה אינה משמשת לייעודה ניתן לבצע שינוי ייעוד לפי תוכנית הפל"ח המאושרת במושב שלך.

העברת משק בירושה לבן או לאח של בעל המשק ובמשק יש חריגות בניה של צד ג'' (בן משפחה שהוא לא יורש) שגר במגרש ההרחבה ולא רשום בשום מוסד, שלב ההעברה יעצור במנהל ולא ימשיך כי יש חריגות (שלא ניתן לפתור רק דרך בית משפט.
1. מה מעמדו של היורש דרך צוואה שהמוריש הלך לעולמו?
2. האם היורש יוכר כמחזיק המשק לאורך התקופה שלא הוסדרו החריגות?
3. מה מעמדו של צד ג'' שבנה על מגרש ההרחבה ללא אישורים.

1. מעמדו של היורש הינו בדיוק כפי שהוגדר בצוואה.
2. היורש יוכר כמחזיק המשק לתקופה שבה לא הוסדרו החריגות וכמי שבא במקומם של בעלי הזכויות שנפטרו.
3. מעמדו של צד ג'' שאין לו זכות עפ"י הצוואה הינו כמו כל פולש שנכנס לשטח שאין לו בו זכויות.

שלום רב
בבקשה להעברת זכויות במגזר החקלאי מצוין בחלק של המסמכים שיש לצרף שצריך לצרף:
"מפת מדידה מצבית של חלקה א'' של הנחלה (מפה פיזית וגם בעותק קשיח
בקובץ DWG ,(חתומה ע"י מודד מוסמך וע"י בעלי הזכויות בנחלה, תקפה לחצי
שנה אחרונה"
אנחנו 2 אחים שירשנו נחלה ועכשיו הנחלה תירכש מידינו על ידי אחד הנכדים.
האם אנחנו צריכים לפנות למודד ולבקש ממנו שיכין מפת מדידה מצבית כפי שרשום ?
תודה

הצורך להציג לרשות מקרקעי ישראל מפת מדידה מצבית הינו אחד התנאים המצויים בהחלטות רמ"י וכל מי שעורך עסקת מכר של נחלה מחויב להמציא את המפה המצבית.

רציתי לדעת האם כאשר מוכרים נחלה יש להגיש לרמי תצר או רק תוכניות מדידה עדכניות?

במידה וקיים תצ"ר למושב בו מצויה הנחלה רצוי מאוד להציג זאת לרמ"י אחרת קבלת הסכם החכירה יתעכב עד להשלמתו של התצ"ר.

שלום,
השאלה שלי האם בעל משק יכול לבצע העברת בעלות לאחד הילדים לאחר מות אישתו שהיתה בחייה גם היא בעלת משק.
תודה,
אסף לוי

מי שירש את מלוא הזכויות בנחלה בדרך כלל במידה ולא קיימת הגבלה חוקית, יכול להעביר את הזכויות למי מילדיו לפי רצונו.

אנחנו 3 יורשים של נחלה. אני רוצה לרכוש את החלקים של אחי.
שאלתי? איזה הסכם אקבל מרמ"י? האם אפשר לקבל הסכם רכישה של %3.75 או רק מהוון של 33 אחוז?

לאחר רכישת הזכויות מאחיך תקבל זכויות של בר רשות רגילות כפי שהיו להוריך המורישים.
במידה ותרצה להצטרף להחלטות החדשות של רמ"י תוכל לשלם 3.75%, ולקבל הסכם חכירה.
אין חובה להוון את כל הזכויות בנחלה.

שלום
בחלקת מגורים בנחלה קיימים 2 בתי מגורים , המצב כיום שבבית מגורים אחד מהם מתגורר בעל הנחלה ובבית המגורים השני מתגורר נכד נשוי
לבעל הנחלה יש 2 בנים (משה ויהודה )
במסמך הירושה מוגדר שהזכיות בנחלה עוברות לבן הבכור משה ועליו לבצע פיצול מגרש מהנחלה עם בית הגורים השני ולהעביר את הזכויות במגרש המפוצל לאחיו – יהודה .
בירושה מוגדר שעליות הפיצול (דמי היוון , מס שבח, היטל השבחה ) יהיו מכספים שהינם מחוץ לעיזבון ויחולקו באופן שווה בין האחים .

א. האם תשלום עלויות פיצול מגרש בכספים שהינם מחוץ לעיזבון ייחשב כעסקת מקרקעין שיחלו עליה תשלומי מס שבח , היטל השבחה ?
ב. האם עדיף מבחינת מיסוי שבירושה תהיה הגדרה שעלויות הפיצול ישולמו על ידי האח (משה) שמקבל את הזכויות בנחלה ועליו להעביר לאח השני (יהודה) את המגרש המפוצל ?
ג. האם עדיף מבחינת מיסוי שבירושה תהיה הגדרה שעלויות הפיצול ישולמו על ידי האח (יהודה ) שמקבל את הזכויות המגרש המפוצל ?
ד. האם רשויות המס רואות את עלויות הפיצול המשולמות בכספים שמחוץ לעיזבון כספי איזון ביון יורשים המחויבים בתשלומי מס ?

אודה להתייחסותך

אברהם

אנחנו 7 אחים ירשנו משק חקלאי בצו ירושה, אין בן ממשיך, אחד האחים גר במשק ורוצה לשלם לשאר האחים את החלק היחסי לפי השווי של המשק כדי לקבל את מלוא הזכויות במשק.
שאלתי: האם היורשים שכל אחד מקבל חלק יחסי שווה במשק יחויב בתשלום מס בגין קבלת כסף כנגד ויתור על חלקו.
אודה לך על תשובתך.

שלום ותודה על העזרה
אני בת ממשיכה, הזכויות בנחלה עברו על שמי לפני כחצי שנה, מספר שנים לאחר שנפטרו הוריי. בהתאמה להסכם שחתמו הוריי ז"ל אתי, אני חושבת לפצל מגרש הכולל את הבית הראשון בנחלה (105 מר) ולהעבירו לאחותי. בנחלה קיים רק בית אחד נוסף, הבית השני בנחלה (160 מר) בו אני גרה. אני מודעת לעלויות הפיצול אבל שואלת לגבי מס השבח בהעברת המגרש המפוצל ללא תמורה לאחותי. אני מוצאת שהעברה ללא תמורה בין אחים פטורה ממס שבח רק אם האח המעביר קיבל את הנכס בירושה או ללא תמורה ואני שואלת אם המצב שבו קיבלתי את הנחלה כבת ממשיכה יחד עם ההסכם שחתמתי עם ההורים ואשר מראה על הכוונה המקורית להעביר את הבית הראשון בנחלה לאחותי, מקנה לי פטור ממס שבח לאחר הפיצול כאשר אעביר את המגרש המפוצל לאחותי ללא תמורה. מישהו הציע שאערוך הסכם נאמנות לפיו אני מחזיקה את הזכויות של אחותי בנאמנות, ואני לא יודעת אם זו פרוצדורה שגרתית ומועילה. גם לי וגם לאחותי, אין נכס נוסף.

בסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין כאשר הדירה המועברת בין האחים נתקבלה לפני כן בירושה או במתנה מהוריהם לאח המעביר ניתן לקבל פטור. במקרה שהדירה שנרכשה ישירות על ידי האח המעביר, לא יחול פטור ממס שבח בהעברה של הדירה במתנה בין האחים.

לא ברור מהמענה אם המעמד של בן ממשיך שמחזיק בזכויות על כל הנחלה דומה לזה של מי שקיבל את הנכס במתנה או בירושה והוא יכול להעביר לאחיו מגרש מפוצל ללא מס שבח

מי מבני המשפחה יכול לשכור בית בנחלה? רק בן משפחה מקרבה ראשונה: בן, אח וכדומה? אחיינית גם יכולה?

ככלל חל איסור להשכיר בתים בנחלה לפי הוראות רשות מקרקעי ישראל למי שטרם היוון את הנחלה שלו.
כאשר ניתנת זכות מגורים חינם לבן ו/או אח רשות מקרקעי ישראל מתייחסת לכך בסלחנות.

שלום,

בעת היוון חלקה בעצם מתנקים מרמ"י.
האם הזכויות שהתקבלו בחלקת המגורים - יש לשלם בעת אישור תוכנית היטלי השבחה לרשות לפי תוכנית או במידה וזה בתוך הזכויות שהוונו אין צורך?

שלום,

בגני יהודה (סביון) ישנה הוראה גורפת שזכויות הפל"ח בנחלה (500מ"ר) הינה רק בתוכנית פרטנית והנטייה שלהם לא לאשר אותם בקלות. האם ייתכן כי ימנעו מימוש זכויות הקיימות בנחלה? כמובן כל עוד תואם שימושים ואינו מהווה מטרד לשכנים.

שלום
בחלקת המגורים בנחלה קיימים שתי יחידות מגורים , עדיין לא שילמתי דמי כניסה – 3.75%
אני משכיר את יחידת המגורים השנייה לנכדתי שהינה נשואה ויש לה שתי ילדים.
כוונתי היא להוריש את מלוא זכויות הנחלה לבני שאינו אביה של נכדתי ( בני השני שהוא אביה של נכדתי קיבל את הזכות לבית בהרחבה)
האם העובדה שנכדתי (בתו של בני השני) מתגוררת עם משפחתה ביחידת המגורים השנייה אצלי בנחלה גורמת בצורה כלשהי שתהיה לבעלת זכויות כלשהן בנחלה כצאצא ממשיך או שמקנה לה זכות לזכויות כלשהן . האם מסתתר כאן ניסיון נסתר של השגת זכויות בנחלה של בני השני המתגורר בהרחבה באמצעות התגוררותה של בתו אצלי בנחלה .
מה מומלץ שיהיה כלול בחוזה השכירות שיבטיח שנכדתי לא תהיה זכאית בשום אופן לאיזושהי זכויות בנחלה שלי

תודה

צריך לערות הסכם שכירות ייעודי בינך לבין הנכדה שיגדיר בצורה מפורשת מה הן הזכויות שהיא מקבלת ויצמצמו את האפשרות לטעון בעתיד שהיא קיבלה זכויות נוספות מעבר לזכות המגורים שמובלת בזמן.
לא מדובר בהסכם שכירות רגיל אלא בהסכם שמגדיר את מערכת היחסים בינכם דווקא בשל העובדה שמדובר בסבא ונכדה.