חוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) תשכ"ג-1963

 

חוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה), תשכ"ג -1963

 

פרק ראשון: פרשנות

 

 

1. הגדרות

בחוק זה -

"מקרקעין" - קרקע בישראל לרבות בתים, בנינים ודברים אחריםהמחוברים לקרקע חיבור של קבע;

"זכות במקרקעין" - בעלות, או חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמששנים, בין שבדין ובין שביושר לרבות הרשאה להשתמש במקרקעין, שניתן לראות בה מבחינתתכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור; ולענין הרשאה במקרקעי ישראל - אפילו אם ניתנהההרשאה לתקופה הקצרה מעשרים וחמש; לענין זה -

"הרשאה" - למעט הרשאה מסוג שלא נהוג לחדש מעת לעת;

"מקרקעי ישראל" - כמשמעותם בחוק-יסוד:מקרקעי ישראל  ;

"חכירה לתקופה" - התקופה המרבית שאליה יכולה החכירה להגיע לפי כלזכות שיש לחוכר או לקרובו מכוח הסכם או מכוח זכות ברירה הנתונה לחוכר או לקרובו בהסכם.;

"חכירה" - חכירה, חכירת משנה, חכירתה של חכירה מכל דרגה שהיא שכירות, שכירות משנה ושכירותה של שכירות מכל דרגה שהיא, וכן זכות חזקה ייחודית;

"מכירה", לענין זכות במקרקעין, בין בתמורה ובין ללא תמורה -

(1) הענקתה של זכות במקרקעין, העברתה, או ויתור עליה;

(2) הענקתה של זכות לקבל זכות במקרקעין, וכן העברה או הסבה שלזכות לקבל זכות במקרקעין או ויתור על זכות כאמור;

(3) הענקתה של זכות להורות על הענקה, העברה או הסבה של זכותבמקרקעין או על ויתור על זכות במקרקעין, וכן העברתה או הסבתה של זכות  להורות כאמוראו ויתור עליה;

(4) פעולה באיגוד שהזכות המוקנית בה מקנה לבעליה כוח, יכולת אוזכות לתפוש מקרקעין מסוימים של האיגוד בו מוקנית הזכות או אם אותה זכות מקנה לבעליהאת הזכות לדרוש מהאיגוד למסור לתפיסתו מקרקעין מסוימים;

"איגוד" - חברה וחברה נכרית כמשמעותן בפקודת החברות 3, אגודהרשומה כמשמעותה בפקודת האגודות השיתופיות 4, שותפות הרשומה לפי פקודת השותפויות 5, אגודה כמשמעותה בחוק העותמני על האגודות 1327;

"איגוד מקרקעין" - איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הםזכויות במקרקעין למעט איגוד שהזכויות בו רשומות למסחר בבורסה כהגדרתה בפקודה;

לענין זה לא יראו כנכסיו של האיגוד - מזומנים, מניות, איגרות חוב, ניירות ערךאחרים, ומיטלטלין, שאינם משמשים לאיגוד לייצור הכנסתו, או שהם משמשים לייצור הכנסתואולם לדעת המנהל הם טפלים למטרות העיקריות של האיגוד המבוצעות למעשה ולא בדרךארעית.

"זכות באיגוד"- כל אחת מאלה בין שהיא מוענקת במסמכי ההתאגדות שלהאיגוד או על פיהם או בהסכם בין חברי האיגוד:

(1) חברות באיגוד, זכות לנכסי איגוד בשעת פירוק, זכות לרווחיו שלאיגוד, זכות לניהולו של איגוד או להצבעה בו;

(2) זכות - שאיננה זכות מכוח מכירת זכות במקרקעין - לתפוש נכסיהאיגוד מכוח אחת הזכויות האמורות בפסקה (1)

(3) זכות - שאיננה זכות מכוח מכירת זכות במקרקעין - לדרוש מהאיגודאו מבעל זכות באיגוד אחת מהזכויות האמורות בפסקאות (1) ו-(2)

(4) זכות להורות במישרין או בעקיפין למחזיק בזכות מהזכויותהאמורות בפסקה (1) על הדרך להפעיל את זכותו;

פרט לזכות מהזכויות האמורות אם היא אינה מקנה כל טובת הנאה באיגוד - שאינה שכר סביר - ואינה מקנה זכות לתפוש את נכסי האיגוד ואינה מקנה זכות לדרושמהאיגוד או מבעל זכות בו אף אחד משני הדברים האמורים;

"פעולה באיגוד" - הענקת זכות באיגוד, הסבתה, העברתה או ויתורעליה, שינוי בזכויות הנובעות מזכות באיגוד והכל בין בתמורה ובין ללא תמורה;

"פעולה באיגוד" - הענקת זכות באיגוד, הסבתה, העברתה או ויתורעליה, שינוי בזכויות הנובעות מזכות באיגוד והכל בין בתמורה ובין בלא תמורה, אך למעטהקצאה; לענין זה, "הקצאה" - הנפקה של זכויות באיגוד שלא נרכשו על ידי האיגוד קודםלכן, אשר תמורתה, כולה או חלקה, לא שולמה למי מבעלי הזכויות באיגוד, במישרין אובעקיפין;

"עושה פעולה" - מי שמקנה זכות באיגוד בפעולה באיגוד;

"שווי" של זכות פלונית - הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות עלידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות -

(1) שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעיןאו בעד זכות באיגוד נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכרלקונה, בין במישרין ובין בעקיפין - התמורה כאמור;

(2) שלגביהן נקבע בחוק זה אחרת - השווי כפי שנקבע בחוק זה;

"הורשה" - בין על פי דין ובין על פי צוואה;

"חודש" - לרבות חלק מחודש;

"דירת מגורים" - דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותואו בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווהמלאי עסקי לענין מס הכנסה;

"מנהל" - מי שנתמנה על ידי שר האוצר בהודעה שפורסמה ברשומות להיותמנהל או סגן מנהל לענין חוק זה;

"קרוב" לאדם פלוני -

(1) בן-זוג;

(2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחדמאלה;

(3) אח או אחות ובני-זוגם;

(4) איגוד שהוא בשליטתו.

"מס שבח" או "מס" - כמשמעותו בסעיף 6 ;

"הפקודה" - פקודת מס הכנסה;

"הפרשי הצמדה וריבית" - תוספת לסכום שמדובר בו, השווה לסכום האמורכשהוא מוכפל בשיעור עליית מדד המחירים לצרכן בתקופה הנדונה, בתוספת ריבית בשיעור של 4% לשנה על הסכום שמדובר בו לאחר שנוספו לו הפרשי הצמדה כאמור, או בשיעור אחר שקבעשר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת וכן בתוספת 0.5% מהסכום שמדובר בו - או שיעוראחר שקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת - לכל יום שבתקופה העודפת כשהיאמתבטאת בסכום חיובי, או בהפחתת שיעור כאמור מהסכום שמדובר בו לכל יום שבתקופההעודפת כשהיא מתבטאת בסכום שלילי, ובלבד שלא יופחת סכום העולה על תוספת עליית המדד; לענין זה -;

"מדד" - מדד המחירים לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ;

"שיעור עליית המדד", בתקופה פלונית - ההפרש בין המדד שהתפרסםלאחרונה לפני סוף התקופה לבין המדד שפורסם לאחרונה לפני תחילת התקופה, מחולק במדדשפורסם לאחרונה לפני תחילת התקופה;

"התקופה הקובעת" - התקופה שמיום כ"א בחשון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) עד יום ו' בטבת התשס"ד (31 בדצמבר 2003); אלא אם כן נקבעה בחוק זה, לעניןמסוים, תקופה אחרת.

"חוק הגנת הדייר" - חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972;

"חוק מס ערך מוסף" - חוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975;

"חוק התכנון והבניה" - חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965;

"חוק לעידוד השקעות הון" - חוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959

 

2שליטה

רואים אדם כשולט באיגוד אם לאותו אדם, לבדו או ביחד עם קרוביו (להלן - בעל השליטה), שליטה ישירה או עקיפה בעניינים של האיגוד או שבעל השליטה יכוללשלוט או זכאי לרכוש שליטה כאמור, ובפרט - אך בלי לגרוע מן הכלל האמור - כשבעלהשליטה מחזיק או רשאי לרכוש רובו של הון המניות או של כוח ההצבעה של האיגוד או רובושל הון המניות שהוצא או אותו חלק ממנו שהיה מזכהו, במקרה של חלוקת כל הכנסת האיגודבין החברים, לקבל את רובו של הסכום המתחלק.

 

3 הקניות לנאמן, אפוטרופוס וכו'

הקניית זכות במקרקעין או זכות באיגוד לנאמן, לאפוטרופוס, למפרק אולכונס נכסים מכוח פקודת פשיטת הרגל, 1936 9, פקודת החברות, פקודת האגודותהשיתופיות, פקודת המסחר עם האויב, 1939 10, חוק נכסי נפקדים, תש"י-1950 11, או חוקנכסי גרמנים , תש"י-1950 12 (להלן - חוקי ההקנייה) - אינה "מכירת זכות במקרקעין" או "פעולה באיגוד" לענין חוק זה;ובמכירת זכות במקרקעין או בפעולה באיגוד על ידי מישהוקנתה לו כאמור, יחושב המס לרבות לפי סעיף 7א כאילו נמכרה הזכות או נעשתה הפעולהעל ידי מי שממנו הוקנתה.

 

4. הורשה אינה מכירה

הורשה איננה מכירה או פעולה באיגוד לענין חוק זה.

4א. העברה אגב גירושין

העברת זכויות בזכות במקרקעין או בזכות באיגוד מקרקעין, הנעשית עלפי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, לא יראוה כמכירה או כפעולה באיגוד לענין חוקזה, בין אם היא העברה בין בני הזוג ובין אם היא העברה מהם לילדיהם. ובמכירת הזכותבמקרקעין או בפעולה באיגוד מקרקעין על ידי מי שהועברו לו הזכויות בזכות במקרקעיןכאמור, יהיו שווי הרכישה של הזכות ויום רכישתה, לרבות לענין סעיף 7א, שווי הרכישהויום הרכישה שהיו נקבעים לפי הוראות חוק זה או לפי הוראות הפקודה, לפי הענין, אילונמכרה הזכות או נעשתה הפעולה על ידי מי שהעביר את הזכויות בה.

 

5. פעולות נוספות שהנן "מכירה"

)א) מכירת זכות במקרקעין או עשיית פעולה באיגוד מקרקעין שלא עלידי בעליה על פי תביעת חלוקה או לשם פרעון של משכנתה, שעבוד או חוב פסוק, או על ידיהליכי הוצאה לפועל, וכן הפקעת זכות במקרקעין שיש עמה תמורה - יראו בהן לענין חוק זהמכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין, ומי שנמכרה זכותו במקרקעין ומישהוקנתה זכותו באיגוד מקרקעין ומי שזכאי לקבלת פיצויים בשל הפקעה כאמור, יראו אותםכמוכר או כעושה הפעולה, לפי הענין.

)ב) שוכנע פקיד השומה שאדם העביר זכות במקרקעין, או זכות באיגודמקרקעין, לעסקו כמלאי עסקי, או שהפך זכות במקרקעין, או זכות באיגוד מקרקעין שהן נכסקבוע בעסקו, למלאי עסקי שבעסקו (בסעיף זה - העברה), יחולו הוראות אלה:

(1) חלפו ארבע שנים מיום הרכישה של הזכות עד יום ההעברה, יראו אתההעברה כמכירה, אולם הנישום לא יחוייב בתשלום המס עליה אלא בעת מכירת המלאי העסקי, כולו או מקצתו; ובלבד שאם מכר מקצתו, לא יהא חייב בתשלום מס העולה על התמורה שקיבלבאותה מכירה.

(1א) חלפו ארבע שנים מיום הרכישה של הזכות עד יום ההעברה, ונתקבללאחר מכן לגבי הזכות אישור של בנין להשכרה כמשמעותו בפרק שביעי 1 לחוק לעידודהשקעות הון, יראו, על אף האמור בפסקה (1), את ההעברה כמכירה פטורה ממס, ולצורךחישוב המס לפי סעיף 53ג לאותו חוק יראו את עלות המלאי העסקי כיתרת שווי הרכישה שלהזכות.

(2) לא חלפו ארבע שנים כאמור, לא יראו את ההעברה כמכירה ויראו אתעלות המלאי העסקי כיתרת שווי הרכישה של הזכות.

(3) לענין סעיף קטן זה -

"יום רכישה", "שווי רכישה" - כמשמעותם בפרק השלישי לפי הענין;

"יתרת שווי רכישה" - כהגדרתה בסעיף 47."

ג) (1) מכירת זכות במקרקעין הנמנית עם נכסי עזבון, או עשייתפעולה באיגוד מקרקעין הנמנה עם נכסי עזבון, יראו אותן כמכירת הזכות או עשיית הפעולהבידי היורשים, על אף האמור בסעיף 4.

(2) במכירה ובעשיית פעולה כאמור בפסקה (1), יום הרכישה ושוויהרכישה ייקבעו בהתאם להוראות סעיפים 26 ו-37.

(3) מנהל העזבון אחראי למילוי החובות הקבועות בסעיפים 90 ,76 ,73או-91 ובלבד שאם לא מונה מנהל לעזבון יחולו החובות האמורות על כל אחד מהיורשים.

(4) לענין סעיף קטן זה, חלוקת נכסי עזבון בין יורשים, לא יראוהכמכירה, ובלבד שאם במסגרת החלוקה ניתנה תמורה בכסף, או בשווה כסף שאינו נכס הנמנהעם נכסי העזבון, יראו את חלק העזבון שבשלו ניתנה התמורה כאילו נמכר; לענין זה, "חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים" -החלוקה הראשונה של נכסי העיזבון בין היורשים לאחרההורשה, בין אם נעשתה לפני רישום צו ירושה או צו קיום צוואה, כמשמעותם בחוק הירושה, התשכ"ה-1965 13, ובין אם נעשתה לאחר רישום כאמור. ויראו עזבון של שני מורישיםכעזבון אחד אם התקיימו כל אלה: 

(1) לפני פטירתם היו המורישים בני זוג או הוריהם; (2) טרם הסתיימהחלוקת העזבונות.

 

לקריאת החוק במלואו