פורום מושבים ונחלות

הנדון: בקשתך לייעוץ משפטי בעניין חלוקת נכסי האגודה
1. מאשרת קבלת פנייתך שבסימוכין
2. אין באפשרותי לטפל בפנייה מאחר שהינה בגדרבקשהלקבלת חוות דעת משפטית.
3. המידע שמשרדנו מספק לציבורהינו מידע כללי בלבד ואין אנו נותנים ייעוץ משפטי ו/או חוות דעת משפטיות.
מדהים ...

כידוע, במקרה של פרישת חבר מאגודה שיתופית, לאחר תקופת צינון של שישה חודשים, ממונה רואה חשבון אשר מחשב את חלקו היחסי של החבר הפורש בשווי נכסי האגודה, והוא מקבל את הסכום המגיע לו.
לאחרונה, התעוררו באגודה שלנו מקרים בהם חברים נפטרו והותירו אחריהם יורשים שאינם חברים באגודה, וכן מקרים בהם נחלות של חברים נמכרו לצדדים שלישיים שאינם מעוניינים להצטרף כחברים לאגודה. במקרים אלה, היורשים ו/או הרוכשים פנו לוועד האגודה בבקשה לקבל את חלקם היחסי בשווי נכסי האגודה, אולם נענו בשלילה בטענה שאינם זכאים לכך.
לטענת הוועד, מאחר והיורשים אינם חברים באגודה והרוכשים בחרו שלא להצטרף, אין להם כל זכות בנכסי האגודה. עמדה זו מעוררת תהיות רבות בקרב חברי האגודה, שכן נראה כי היא מתעלמת מהעובדה שהנכסים נצברו במהלך השנים גם בזכות השקעותיהם ופעילותם של החברים המנוחים ושל החברים שמכרו את נחלותיהם.
אנו סבורים כי יש לבחון מקרים אלה לעומק ולקבוע מנגנון הוגן לחלוקת שווי הנכסים גם במצבים של פטירה ומכירת נחלה, על מנת למנוע עיוות דין ופגיעה בזכויות הצדדים
האם ליורשים ולרוכשים יש זכות לקבל את חלקם היחסי בשווי נכסי האגודה.

שאלה מצויינת, אך תקצר היריעה מלהשיב עליה במסגרת הפורום, מציע שתפנה לרשם האגודות כדי שיתייחס ספציפית למושב המדובר בהתאם לתקנון של המושב.

ברשותי נחלה בודדת. האם מותר להציב עגלת קפה ניידת על גלגלים בנחלה בחלקה א'' ולהפעילה ללא אישורים מהמושב מלבד כמובן רישוי עסקים מול המועצה ומשרד הבריאות?

אסור, זה שימוש חורג

היי
האם לאחר תשלום 3.75% וחתימת חוזה עם רמ"י יש לבצע רישום בטאבו ?
האם חלים מיסי מקרקעין ? ואיך מחושבים

לאחר תשלום 3.75% יש לדווח למיסוי מקרקעין על העסקה ולשלם מס רכישה בשיעור 6%.
באשר לרישום בטאבו הדבר אפשרי כאשר קיים תצ"ר למושב.

פנינו להארכת חוזה חכירה, מסתבר שמשנת 1937 יש מבנים מחוברים בנסח טאבו בבעלות חברת קרן היסוד המגבית המאוחדת לישראל . המינהל אישר בוועדה הארכת חוזה חכירה אבל מותנה ורק לאחר העברת זכויות מחברת קרן היסוד אליהם - קרן קיימת אקבל את החוזה חכירה, נתנו לי טופס שטר מכר של טאבו להחתים אותם . האם ניתן לא לתת לי חוזה חכירה בשל כך? מה עוד שבשנת 1989 ניחתם חוזה חכירה לבעל הנחלה הקודם עד 2008 באין מפריע. מה המלצתך?

מבלי להכיר את פרטי המקרה והנתונים שיש בהסכם החכירה הקיים, אוכל לומר שכיום אין עוד לחברת קרן היסוד זכויות משמעותיות קנייניות בנחלות, המדובר בזכויות היסטוריות שרשומות עדיין במרשמים שלהם והן חוסות תחת רשות מקרקעי ישראל.
כך שאם זו דרישת רמ"י כיום יש לפעול לפי ההנחיות שלהם.

שלום,
האם לאחר ביצוע היוון מלא על נחלה בגודל 2.5 דונם ניתן לחלקה ל3 מגרשים שווים בגודלם או שיש מגבלות על גודל ומספר המגרשים שניתן לפצל מהנחלה?

חלוקת המגרשים וגודלם תלויה בין היתר בתב"ע המאושרת של המושב.
גודל המגרשים צריך להיות תואם את החלטות רמ"י.

מה משך הזמן הממוצע של טיפול וסיום שלמפנייה לשורקות. הזמן בין פנייה לבין סיום התהליך אצלם והעברת הטיפול למנהל?
לא ברור איזה קובץ צריך לצרף כדי לקבל תשובה
תודה סמדר

משך הזמן הכללי של הליך הפרדת מגרש מנחלה ורישום נפרד של המגרש בטאבו הינו כ-שלוש שנים.
הליכי בפני הועדה המקומית משתנים ממועצה למועצה.

שלום, האם וועד האגודה מחויב לשקף לחברי האגודה את התכנית התקציבית - הכנסות, הוצאות, גירעון? ובאיזו תדירות?
תודה

פירוט התקציבים צריך להיעשות בדוח השנתי.
שיקוף התקציב און ליין צריך להיות לכל היותר מול ועדת ביקורת.

שלום, האם יש הבדל בין גידול משותף לשכירות מכסת ביצים, ואם כן מה המשמעות של זה?

יש שוני מוחלט בין שני הדברים - גידול משותף זו שותפות בין שני מגדלים ושכירות מכסת ביצים זה לשלם תשלום קבוע לבעל מכסת הביצים ללא קשר לרווחים או הפסדים משותפים

אני חבר באגודה וחוכר במשך 20 השנים האחרונות חלקה ב של חבר מושב אחר. נטעתי על החלקה מטע ואני משלם לחבר דמי שכירות כל שנה. אין לנו הסכם .כיום הקרקע מופקעת והחבר ששלו החלקה מבקש להיות שותף בפיצויים שאני מקבל עבור המחוברים. בהעדר הסכמה ביננו החבר פנה לוועד האגודה בבקשה לא לאפשר לי קבלת תשלום הפיצוי על המחוברים עד שיקבל את חלקו. האגודה החליטה שהכסף יועבר אליה והיא לא תעביר לי את הכסף עד שחילוקי הדעות ייושבו.
האם רשאית האגודה למהלך זה?

אני חוכר במשך 20 השנים האחרונות חלקה ב של חבר מושב. נטעתי על החלקה מטע ואני משלם לחבר דמי שכירות כל שנה. אין לנו הסכם .כיום הקרקע מופקעת והחבר ששלו החלקה מבקש להיות שותף בפיצויים שאני מקבל עבור המחוברים. בהעדר הסכמה ביננו החבר פנה לוועד האגודה בבקשה לא לאפשר לי קבלת תשלום הפיצוי עד שיקבל את חלקו. האגודה החליטה שהכסף יועבר אליה והיא לא תעביר לי את הכסף עד שחילוקי הדעות ייושבו.
האם רשאית האגודה למהלך זה?

האגודה היא בעלת הקרקע ואם הפיצוי על ההפקעה הועבר אליה היא רשאית להחליט למי להעביר את הכספים.
האגודה מכירה את החברים ולא את השוכרים.
אם יש לך טענות כנגד המשכיר זה באמצעות תביעה לקבלת נזקים או הפרת הסכם, האגודה אינה צד.

שלום
אני חבר האגודה השוכר חלקה ב עליה נטעתי מטעים .עתה מפקיעים את החלקות הנטועות. האם יש חוק או מסמך מחייב שבו כתוב כי הפיצוי על המחוברים מגיע למי שנטע את המטע

אין חוק ספציפי שעוסק בזה.

שלום
אני ואשתי בעלים של משק שהועבר על שמנו ע"י אמי בעסקת העברה ללא תמורה .
אמי הלכה לעולמה לפני כשנתיים, האם ניתן לבנות בית נוסף על הנחלה ילדי בגילאים ,12,11 ,8 ?
תודה יוחאי

אין חובה להראות רצף ביננדורי.
ניתן לבנות בית שני בנחלה גם ללא קיומם של 3 דורות בנחלה.
אתה יכול להגיש תוכניות לבית שני ללא הגבלה.

תודה על התשובה .
ובמקרה של יח'' דיורהשלישיץ (55 מ"ר) צמודה למבנה החדש ?

איך מחשבים את מס השבח כאשר מפצלים מגרש מנחלה ורוצים למכור את המגרש המפוצל

חישוב מס שבח נעשה ע"י מספר פרמטרים ומחושב באמצעות תוכנות משפטיות של רשות המיסים.
תוכל להגיש שאילתה לרשויות המס - פרה רולינג - כדי לדעת מה חישוב המס שיהיה בעסקה מסוימת.

משפחתנו בעלי נחלה באחד המושבים המבוססים במרכז הארץ. אנחנו מעוניינים למכור את הנחלה. (מחירי הנחלות במושב הם בין חמש עשרה מיליון לשב עשרה מיליון).

השאלה היא אם נעשה לפני המכירה פרצילציה של 500 מ"מ, בכמה ירד ערך הנחלה (פחות או יותר)?

יש חשיבות למיקום המגרש שנגרע מתוך הנחלה וליחס בין כלל השטח הצהוב לגודל המגרש. עדיף להסתייע בשמאות לצורך קבלת אומדן נכון.
בגדול, ירידת הערך היא בין 20%-25% משווי הנחלה.

האם הערכה שלך היא גם כשבנחלה האמורה יש בית גדול, 260 מ"מ, 3 מפלסים, 6 חדרים.

האם גם אז הערכה שלך היא ששווי הנחלה יפחת ב-20 25 אחוזים?

רק שמאי יוכל להעריך בצורה נכונה את ירידת הערך בהתייחס לנתונים של המבונה על הנחלה.

שלום.האם באישור הרכב נחלה,צריך שיהיה רשום את הזכות בהרחבה?,והאם אישור זה נדרש להיוון הנחלה במינהל?תודה

רשות מקרקעי ישראל אינה דורשת התייחסות לזכויות במגרש בהרחבה

שלום,

האם קיים פטור מתשלום מס שבח בהעברת הנחלה?

אני ואשתי כיום בני 70 ולצערינו בפרוטוקול בית המשפט צויין מפורשות סכום הפיצוי שניתן לאחים ולאם דבר שמהווה בעיה מול רשות המיסים

העברת נחלה כתוצאה ממינוי בן ממשיך אינה מחוייבת בתשלום מס שבח כמו העברה במתנה.
כאשר מועברים כספים יש חיוב בתשלום מיסים.
כדי להבין את המקרה שלכם יש לקבל פרטים נוספים מה היו הנסיבות והעובדות המלאות של המקרה.
יש להתייעץ עם עו"ד באופן פרטני.

משפחה במושב יש נחלה למשפחה וגם לבת , נחלת הבת לא מאוכלסת הבית שימש כחדרי אירוח האדמות נשארו בידי אב המשפחה, היום בת נוספת רוצה לקנות נחלה .כך שבידי המשפחה 3 נחלות ,האם זה אפשרי ?האם זה חוקי ? תודה

כל אדם פרטי יכול לקנות נחלה גם אם לאחים שלו יש כבר נחלה.

למשפחה יוכלה להיות נחלה לא מאוכלסת המשפחה משתמשת באדמה כ60 דונם ובבית שקיבלו הם עשו חדרי נופש ,ובעלי הנחלות. שלא גרים באים להצביאה באסיפות ,והיום קונים נחלה נוספת, וכך נוצרים חמולות . ובתים ריקים .תודה

שלום לכולם, אני מחפש עורך דין שמתמחה בנחלות במושבים וירושות. יש לנו נחלה משפחתית, ואנחנו רוצים להסדיר מראש את נושא החלוקה, כדי למנוע אי-בהירויות או מחלוקות בעתיד.

במקביל, מתבצע אצלנו תהליך משפטי של ניסוח הסכמים וצוואה, ואני מעוניין לקבל ייעוץ משפטי משלי כדי להבין טוב יותר את הזכויות שלי ולוודא שהכול מוסדר באופן הוגן וברור.

אשמח להמלצות על עורכי דין עם ניסיון בתחום, וגם לכל עצה ממי שהתמודד עם נושא דומה. תודה רבה!

אנחנו מכירים את המשרד של גלעד שרגא שמתמחה בתחום שציינת, ועורך צוואות לבעלי נחלות והסכמים להסדרים משפחתיים בנחלה, תוכל לפנות אליו ולהתייעץ בנושא - 03-5500661

שלום,במשק שלנו ישנה בריכת שחיה שקשורה לאחד הבתים גודלה 45 מ''''ר.
אנו רוצים להוסיף בריכה נוספת לבית השני בנחלה. האם יש בעיה עם זה ?

אין בעיה

שלום, רכשנו מגרש בחכירה לפני כ-10 שנים בהרחבה של מושב ובנינו בו את ביתנו. הגשתי בקשה עכשיו לשינוי תבע מקומית על מנת להגדיל זכויות בניה, והחלטתי שעדיף לי לרכוש את המגרש מהמנהל מלשלם את דמי ההיתר של התוספת. המנהל דורש אישור מועד האגודה, שמוכן לאשר בתנאי שכל מכירה עתידית של המגרש על ידי תהיה באישור ועד האגודה. המנהל לא מוכן לקבל את התנאי, והועד לא מוכן לחתום על האישור ללא התנאי. האם יש לועד זכות לסרב לחתום? האם המנהל באמת צריך את החתימה? מה עושים?

אין חובה לקבל את הסכמת האגודה.
תוכל לפנות לרשות מקרקעי ישראל ולהציג בפניה את התנגדות ועד האגודה כדי שיפטרו אותך מקבלת האישור.

שלום רב
אנו בתחילתה של עסקת מכירת נחלה. הקונה שלא בידיעתנו הרס את כל פנים הבית הישן שעומד על הנחלה על מנת לשפץ אותו למגורים עד לקבלת חזקה בנכס. האם יתכן שהדבר יפגע בנו בעתיד בענין קביעת דמי הרכישה על יחידת המגורים? או שמא רמ"י תסתמך על השמאות שביצעה לקביעת היטל ההשבחה?

הריסת בית המגורים לפני שנערכה שמאות של רשות מקרקעי ישראל עשויה להשפיע על חוות דעת השמאי, והדבר תלוי בשווי ההשקעות בבית המגורים, כאשר מדובר בדירת מגורים פשוטה לא אמורה להיות השלכה על שווי דמי הרכישה.
יש לשים לב שלהריסת בית המגורים יכולה להיות השפעה דווקא כלפי רשויות המס!

צהריים טובים,
המועצה שלנו מחייבת את הממד כחלק מגודל הבית.
האם היא יכולה לחייב על ממד חיצוני שאינו מחובר לבית , הונח על ידי מנוף בחוץ. אין אפשרות לגור בו.. זו הדלת ברזל, והחלון ברזל ויש פתח אוורור..
וגם הוסיפו לי חניה שצמודה לבית.. אך גם היא אינה ברת מגורים למרות שהתקרה מחוברת לבנין ויש עוד קיר מצד שני.. אבל הקיר שמחובר לבית אינו עד הרצפה..

החיוב בארנונה הוא על מקום שמיועד למגורים. לא רלבנטי אם זה מחובר לבית המגורים או לא.
אם תצליחי להראות שהממד אינו משמש למטרת מגורים ואינו ראוי למגורים לפי חוק, אלא כמחסן תוכלי לבקש לשלם לפי תעריף מחסן.

שלום
אני חוכר חלקה ב מחבר מזה 15 שנה . משלם לו מדי שנה את הסכום השנתי עליו. סיכמנו. על החלקה נטוע מזה 15 שנה מטע מניב המפרנס אותי .
אין לנו כל הסכם כתוב בהקשר להחכרה.
החבר בא עתה ומבקש ממני לרדת מהשטח.
מה הדין
תודה

אם אין הסכם ביניכם, בעל הנחלה יכול לדרוש את הוצאתך מהשטח עם התראת זמן מתאימה ופיצוי על ההשקעות והמחוברים שהשקעת בשטח.

שלום. מדובר על חלקה ב . כפי שידוע לי חלקות ב הן נחלת המושב ולא של אדם פרטי. עובדה התומכת בכך- כאשר מפקיעים את הקרקע בעל המטע מקבל פיצויים על המחוברים והפיצויים על הקרקע עוברים למושב (ולא לבעל החלקה) . האם יש תקדימים משפטיים על מקרים דומים ? תוכל לצטט בבקשה.
תודה

הוצע לי לקנות חלק מקרקע של נחלה א, אבל השטח בנחלה שאינו מיועד למגורים.
האם ייעוד הקרקע אוטומטית (נחלה א) ישתנה בעקבות העברת הבעלות? או שיישאר כייעוד נחלה א ברמ״י

כל יוד הייעוד של הקרקע הינו חקלאי הוא יישאר כזה גם אם נעשתה עסקה וגם אם לא.

שלום
אני מעבד כ-20 שנה חלקות של חברים אחרים במושב ומשלם להם באופן קבוע דמי שכירות. (אני חבר המושב)
על חלקות אלו נטעתי מטעים. עתה החלקות מופקעות על ידי הרשויות שמתכוונות לתת לנו פיצויים על המחוברים ולמושב פיצוי על הקרקע המופקעת .
שאלתי האם לחברים שחלקות ב רשומות על שמם והחכירו לנו אותן מגיע גם כן חלק מהפיצויים שנקבל עבור המחוברים
תודה

כפי שתואר בשאלה ההשקעות במחוברים נעשו על ידך ולא על ידי בעלי הזכויות בחלקות ולכן הפיצוי עבור כך אמור להיות משולם למי שהשקיע ומימן את המחוברים בלבד.

קיבוץ שעבר הפרטה
האם חבר שעובד בקיבוץ והקיבוץ גובה ממנו הפרשות לביטוח לאומי על פי חוק ולא לפי מה שהוא מעביר לביטוח לאומי.
חבר שעובד בקיבוץ אינו יכול לפנות לדמי הבטלה מהמדינה.
האם החבר יכול לדרוש זאת מהקיבוץ ?

איננו עוסקים בתחום הקיבוצים.

האם אפשר להעביר נחלה לבן שלי בהעברה ללא תמורה - כשהתחלתי תהליך היוון 33%?
ואם אי אפשר להעביר באמצע התהליך - האם הבן שלי יכול לשלם את ההיוון?

ניתן להעביר זכויות במתנה בנחלה ולהקפיא את הליך ההיוון עד להשלמת העברת הזכויות.

האם ניתן להעביר חלק (קטן) מדרך הגישה, בתוך חלקה א, על השטח שאינו מיועד למגורים (2.5 דונם-משבצת הצהובה) ?

על פי החלטות רשות מקרקעי ישראל לא ניתן לעשות שימוש בחלקה החקלאית לורכים שאינם חקלאיים כמו דרך לבית המגורים, אם זו דרך שמשמשת גם לאיזור החקלאי ייתכן והדבר יתאפשר.

האם יש לרשום בטאבו את בית המגורים במושב , אם הוקם על נחלה? או שעצם קבלת היתר בניה ותשלומי ארנונה ומשכנתא מהווים אסמכתא לבעלות כמבנה שהינו חלק מהנחלה השלמה?
תודה,שרה

אין חובה לרשום זכויות בטאבו זה הליך וולונטארי.
לא ניתן לרשום רק את בית המגורים, יש צורך ברישום כל חלקת המגורים של הנחלה בטאבו.
הרישום בטאבו נעשה רק לאחר הצטרפות להחלטות החדשות של המינהל וקבלת הסכם חכירה מרשות מקרקעי ישראל.

אנחנו 5 אחים שלא מזמן אמא נפטרה
גם האבא כבר נפטר
ידוע לנו שאין ירושה ולכן צריך להוציא צו ירושה
אבל איך ממשיכים מכאן
האם אפשר להמשיך למחזיק בנכס
כרגע אין בן ממשיך
תודה

ניתן להמשיך ולהחזיק בנחלה גם כאשר לא מונה בן ממשיך.
הוצאת צו ירושה לא תמיד נכונה מבחינת תכנון מס.
מומלץ להתייעץ על המקרה הספציפי שלכם לפני שמתחילים לנקוט בצעדים משפטיים כדי למנוע תשלום כספים מיותרים לרשויות המס.

היבנתי מה צריך לעשות דבר ראשון?
ואיך אפשרי להחזיק בנחלה מבחינה משפטית נכונה

חפש עורך דין שתביא בפניו את כל הנתונים והעובדות המשפחתיות כדי שינחה אותך וייעץ לך מה האפשרויות העומדות בפניך ומה הכי נכון עבורכם.

בסדר
אנחנו בעיקר בצפון
האם יש לך המלצה לעורך דין באזור הצפון
כי ממך מאד התרשמתי!

אני בעל כל הזכויות בנחלה, על פי מינוי בן ממשיך שעשו הורי ז''''ל בחייהם. בהסכם איתם אני אמור להעביר בית קיים לאחותי. האם יהיה כאן ארוע מס שבח כאשר יפוצל מגרש ויועבר לה? ידוע שבין אחים אין מס שבח בהעברה ללא תמורה אם מדובר בנכס שהתקבל ללא תמורה או בירושה מהורה משותף. האם קבלת זכויות בדרך של מינוי בן ממשיך דומה לקבלת נכס ללא תמורה או בירושה ולכן העברה שלו לאח תהיה פטורה ממס שבח?

בהגדרת "קרוב" לעניין העברה ללא תמורה של דירת מגורים בין קרובים הוחרגו אחים, ובהתאם לכך יאושר הפטור ממס שבח בהעברה בין אחים, בהתאם לסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין רק במקרים בהם הנכס המועבר בין האחים נתקבל לפני כן בירושה או במתנה מהוריהם לאח המעביר.
אם ישתכנעו ברשות המיסים שמינוי הבן הממשיך הינו סוג של ירושה, ניתן יהיה להעביר את המגרש ללא תשלום מס שבח.

אין לזה תקדים?
עדיין לא ידוע אם העברה בין בן ממשיך לאחיו נחשבת פטורה גם היא? נשמע כמו פעולה שקורית הרבה פעמים. צריך כל פעם לשכנע מחדש את רשות המסים?

רשות המיסים היא גוף עצמאי שההחלטות שלו אינן בהכרח תואמות מקרים זהים, ועשויות להתקבל החלטות שונות לאותה סיטואציה.
יש כמובן גם חשיבות לסוג המינוי ולדרך רישומו ברשויות השונות.

במקרה שלנו ההורים השלימו בחייהם את התהליך בסוכנות ובמנהל וקבעו שהמינוי יכנס לתוקף לאחר פטירתם. לאחר פטירתם הגשתי בקשה למנהל והזכויות הועברו אלי. האם זה מאפשר לענות על השאלה לגבי מס השבח?

אני למעשה בלי תשובה בנושא הקריטי הזה שעושה את כל העסק כדאי או לא.
בררתי במקומות שונים ולא מקבל תשובה האם יהיה מס שבח במקרה שלי.
מוזר שאין מענה בטוח

אני למעשה בלי תשובה בנושא הקריטי הזה שעושה את כל העסק כדאי או לא.
בררתי במקומות שונים ולא מקבל תשובה האם יהיה מס שבח במקרה שלי.
מוזר שאין מענה בטוח