היטל השבחה במכירת נחלה

הפטור הגורף שניתן משך עשרות שנים לברי רשות במשקים חקלאיים ונחלות מתשלום היטל השבחה בוטל בעקבות פסק דין שניתן בבית משפט העליון בעניינם של עוזי ושפרה בלוך, וכיום רואה בית המשפט במתיישבים החקלאיים כחוכרים לדורות וככאלו המחויבים בתשלום המס.

כאשר חלה השבחה של המקרקעין, בשל הגדלתן של הזכויות במקרקעין או בשל השבחתן של הזכויות עצמן, על הבעלים של המקרקעין חלה חובת תשלום המכונה היטל השבחה. היטל ההשבחה מוגדר כמחצית מההשבחה שחלה על שווי המקרקעין כתוצאה מאישורה של התוכנית החדשה המאפשרת הגדלת זכויות או מתן הקלות או שימושים חורגים.

כאשר המדובר במקרקעין המוחכרים לדורות, מוטלת חובת תשלום היטל ההשבחה על החוכר.

סעיף 1 (א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובע מי הוא החייב בתשלום היטל השבחה ומה הם התנאים לחיוב בהיטל ההשבחה.

משך שנים רבות, מעמדם של בעלי נחלות במושבים היה של "בר רשות" מעמד שהקנה להם פטור מתשלום היטל השבחה בעת ביצוע העברת זכויות ומימוש זכויותיהם התכנוניות, משום שהם לא ענו על הקריטריון שנקבע בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, לפיו רק בעל קרקע או מי שמוגדר כחוכר לדורות יהיה חייב בתשלום המס.

בעלי זכויות בנחלות אשר ישבו במקרקעין מכח הסכם חכירה זמני, הוגדרו כברי רשות ולא כחוכרים לדורות ומשום כך לא חוייבו באופן ישיר בתשלום היטל השבחה.

המציאות לפיה לפיה מי שאינו נקרא בעלים או חוכר של קרקע אינו חייב בהיטל השבחה התבססה על פסק דין קנית (רע"א 85/88 קנית ניהול השקעות ומימון בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן. גישה זו מצאה ביטוי במספר פסקי דין (רע"א 10074/05 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' גרוסברד,רע"א 7902/08 הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' דנקנר בניה ופיתוח בע"מ ועוד.

אולם החידוש בפסק דין בלוך הינו שבו לראשונה נבחן מעמדם של בעלי נחלות כבני רשות בהסכם משבצת משולש.

עד כה, נגבה תשלום היטל ההשבחה בדרך עקיפה באמצעות דרישת דמי ההסכמה ע"י רשות מקרקעי ישראל כאשר מתוך התשלום חויבה הרשות להעביר חלק ממנו לרשות המקומית.

בפסק דין שניתן בבית משפט העליון במסגרת רע"א 725/05 הוועדה המקומית שומרון נ' עוזי ושפרה בלוך, הפך בית המשפט את הגישה הפרשנית אשר היתה הקיימת עד לאחרונה והחליט לראות במעמדם של המתיישבים גם אם אלו מחזיקים בנחלה מכח הסכמי משבצת זמניים המתחדשים במסגרת הסכמים משבצת שבין האגודה לרשות מקרקעי ישראל כחוכרים לדורות וכבעלי חוזה חכירה מבחינה מהותית.

בקשה לקיום דיון נוסף נדחתה על ידי בית המשפט העליון.

משמעות פסק הדין היא שכל פעולה שתביא להשבחת הזכויות בנחלה: החל מקבלת היתרי בניה, היתר לשימוש חורג, הפרדת מגרש מנחלה וכמובן מכירת הנחלה יחויבו בתשלום היטל השבחה באופן ישיר.

פסק דין זה עשוי לתת תמריץ לוועדות המקומיות לדרוש תשלום היטל השבחה כבר בשלב אישורן של תוכניות לשינוי ייעוד, הפרדת מגרש מנחלה, מתן היתר לשימוש חורג ובוודאי בעת מימוש הזכויות במכירת הנחלה.

עד למתן פסק הדין, כאשר היתה מוגשת בקשה לתוספת בניה או להקמת מבנים לשימושים שאינם חקלאיים (פל"ח). נדרש בעל הזכויות לשלם לרמ"י תשלום בשיעור של 91% משווי הקרקע בתוספת מע"מ במועד אישור הבקשה.

כיום, בעקבות מתן פסק הדין, יידרש בעל הזכויות לשלם היטל השבחה בשיעור של 50% מהפרש השווי שבין ערך המקרקעין לפהי אישור התוכנית המשביחה, לבין שווים לאחר אישור התוכנית המשביחה וכן לשלם דמי היתר של 46% בתוספת מע"מ משווי הקרקע בעת המימוש.

מעתה, מוכר נחלה שיבקש לממש את מלוא זכויותיו בנחלה, יחויב ע"י הועדה המקומיות בתשלום היטל ההשבחה בגין מלא הזכויות אשר הוקנו במסגרת התוכניות השונות.

לאחר מתן פסק הדין, יידרש בעל נחלה לבדוק בטרם חתימתו על ההסכם, האם חלה עליו חובת תשלום היטל השבחה על מנת שלא יופתע כאשר חלק מהתמורה תועבר לצורך תשלום היטל ההשבחה.