דמי רכישה - קובץ החלטות של מועצת מקרקעי ישראל (החלטה 1523)

עיקריה של החלטה 1523 של רשות מקרקעי ישראל, (החלטה אשר החליפה את החלטה 1355), נועדו לעגן את זכויותיהם של חוכרים בחלקת המגורים של נחלתם, פירוט דרכי ההצטרפות להסדר אשר יאפשר את רישום הזכויות בחלקת המגורים בתנאי חכירה במסגרת הסכמים ארוכי טווח עם רשות מקרקעי ישראל (להלן:"רמ"י").

במסגרת מאמר זה נתייחס לחלק בהחלטה 1523 המתייחס לתשלומים אותם נדרש החוכר לשלם לרמ"י במידה והוא מעוניין לרכוש זכויות בנחלה.

התנאי הבסיסי והראשוני לכניסה להסדר המוצע בהחלטה 1523 הינו:

תשלום דמי חכירה לרשות מקרקעי ישראל של 3.75% משווי ערך הקרקע של חלקת המגורים עם התייחסות להיקף הבניה הבסיסי עפ"י שומה פרטנית (על תשלום זה לא יחולו הנחות אזוריות).

לאחר ההצטרפות להסדר, עומדת בפני המתיישב אפשרות "להתנתק" מהצורך בקבלת היתר או הסכמה של רמ"י לכל פעולת בניה המבוצעת על ידו בחלקת המגורים, באופן בו לא יצטרך הוא עוד לקבל את הסכמת רמ"י לפעולות אלו. חוכר, אשר ירכוש את מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים, יהיה פטור מתשלום כלשהו לרמ"י בגין כל בניה למגורים בחלקת המגורים, בכפוף כמובן לקיומה של תכנית תקפה.

חוכר אשר ירכוש את מלוא זכויות המגורים בחלקת המגורים, יוכל להשכיר או לפצל את יחידות הדיור הבנויות בחלקת המגורים אף למי שאינו קרובו.

אפשרות "ההתנתקות" מרמ"י, הינה רכישת מלוא זכויות המגורים בחלקת המגורים – הדבר מתאפשר ע"י תשלום של 29.25% (השלמה ל- 33%) משווי הקרקע של חלקת המגורים מה שמכונה - דמי הרכישה (באזורי עדיפות לאומית התשלום הינו מופחת).

אבל מה הוא אותו שווי קרקע של חלקת המגורים?

רשות מקרקעי ישראל תבצע הערכת שמאות של הזכויות למגורים הקיימות כיום והפוטנציאליות ותעריך גם את השווי התכנוני של אפשרות הפיצול, וכך תקבע את שווי חלקת המגורים. תשלום 33% משווי הערכת השמאי לחלקת המגורים הינו תשלום "דמי רכישה".

הכרה בדמי הסכמה בעת תשלום דמי הרכישה –

מכיוון שבחלק מהנחלות שולמו בעבר תשלומי דמי הסכמה לרמ"י עבור "הסכמת" רמ"י להעברת הזכויות, החליטה רמ"י להכיר בתשלום זה כתשלום אותו יהיה ניתן לקזז ולהפחית בתנאים מסוימים מתשלום דמי הרכישה, על פי התנאים הבאה:

בנחלה בה הועברו הזכויות עפ"י הסכם לפני ה- 1.1.1993, ניתן יהיה לקזז 80% מדמי ההסכמה ששולמו בעבר בתוספת הפרשי הצמדה.

בנחלה בה הועברו הזכויות עפ"י הסכם לאחר ה- 1.1.1993, דמי הרכישה יהיו 20% בלבד משווי חלקת המגורים.

יודגש, כי גם כאשר בוצעה בעבר העברת זכויות ושולמו תשלומי דמי הסכמה, עדיין תדרוש רמ"י שתשלום דמי הרכישה לא יפחתו מ- 20% משווי חלקת המגורים.

אין ספק, כי הכדאיות להצטרף להסדר ותשלום דמי הרכישה, עדיפה דווקא עבור מי שעדיין לא עשה שימוש בניצול היקף הבניה המותר, ועומד בפני תשלום דמי היתר שכן תשלום דמי הרכישה יפתור את תשלומם של דמי ההיתר.